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Baurecht 02/2011

Aktuelle Entscheidungen
Expertentipps


FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - Baurechtsteam:
Nürnberg/Bamberg	Würzburg/Schweinfurt
RA Dr. Klaus Weller* RA Manfred Kammerbauer* RA Dr. Ulrich Schürr RA Dr. Richard Walther** RA Dr. Erik Besold * Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht ** Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Nürnberg a.D.	RA Prof. Hans-Benno Ulbrich* RA Dr. Dieter Herrmann* RA Dr. Sebastian Ulbrich* RA Bert Stenger RAin Petra Dürr-Emmert
Tel. #49 (0) 911 / 58 60 20 Fax #49 (0) 911 / 58 60 280 www.friesrae.de	Tel. #49 (0) 931 / 30 46 231 Fax #49 (0) 931 / 30 46 266 www.juradix.de

1. Aktuelle Entscheidungen

Unternehmer muss einzige Art der Mängelbeseitigung auch ausführen

Der Bundesgerichtshof hat am 05.05.2011 (Az.: VII ZR 28/10) eine wichtige Entscheidung erlassen. Wenn die Mängelbeseitigung nur auf eine bestimmte Weise möglich ist, ist der Unternehmer verpflichtet, diese so vorzunehmen. Der Besteller kann ein dieser Verpflichtung nicht entsprechendes und damit untaugliches Angebot von vorneherein zurückweisen.

Die grundsätzlich freie Wahl des Werkunternehmers in der Art der Mängelbeseitigung wird danach aufgehoben und der Entscheidungsspielraum auf Null gesetzt.

Verkäufer muss eine defekte Baumaschine am eigenen Firmensitz nachbessern

Bei einer defekten Baumaschine setzt der Käufer dem Verkäufer eine Frist zur Mängelbeseitigung und droht mit Rückabwicklung und Schadenersatz. Der Verkäufer reagiert sofort und fordert den Käufer auf, das Gerät zum Firmensitz zu bringen. Dieser Aufforderung kommt der Käufer nicht nach. Das OLG Saarbrücken hat am 16.03.2011 (Az.: 1 O 547/09) entschieden, dass der Erfüllungsort der Nacherfüllung im Kaufrecht grundsätzlich der Firmensitz des Verkäufers ist. Dem Käufer obliegt somit eine notwendige Mitwirkungshandlung dahingehend, die defekte Baumaschine an den Firmensitz des Käufers zu verbringen. Eine davon zu trennende Frage ist, wer die Transportkosten hierfür zu tragen hat. In § 439 Abs. 2 BGB ist geregelt, dass der Verkäufer die Transportkosten zu tragen hat. Gleichwohl trifft den Käufer die Verpflichtung, den Transport durchzuführen.

Das Gericht räumt aber ein, dass sich etwas anderes aus den Umständen des Einzelfalles insbesondere der Verkehrssitte ergeben kann. Wann die anderweitige Beurteilung eintritt, muss im Einzelfall gesondert geprüft werden.

Putzarbeiten sind nicht besonders überwachungspflichtig

Das OLG Dresden hat am 28.01.2011 (Az.: 10 O 1414/08) ein Urteil über die Überwachungspflicht des Architekten verfaßt. Danach sind Putzarbeiten handwerkliche Selbstverständlichkeiten und müssen nicht im Einzelnen überwacht werden. Der Bundesgerichtshof hat die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen. Nach Ansicht des Gerichtes könne sich der Architekt darauf verlassen, dass der Bauunternehmer die handwerklichen Selbstverständlichkeit der Putzarbeit beherrscht. Es liegt eine einfache Arbeit vor und keine Arbeit mit Signalwirkung.

Etwas gänzlich anderes gilt bei dem Auftrag eines Sanierputzes. Diese Art der Arbeit ist besonders überwachungspflichtig, so hat bereits das OLG Dresden am 01.07.2008 (Az.: 10 U 736/07) entschieden.

2. Expertentipps

Bei Rechtsberatung auch an die Haftung denken!

Seit Sommer 2008 ist das neue Rechtsdienstleistungsgesetz in Kraft. Demnach können auch Architekten und Ingenieure bestimmte Rechtsberatungen übernehmen. Kommunen und öffentliche Auftraggeber drängen seither zunehmend Planer, auch baurechtliche Beratung zu übernehmen. Sie wollen damit Kosten sparen, überfordern die Planer damit aber oft völlig, denn ihnen fehlt nicht nur das baujuristische Know-how, sondern auch die entsprechende Haftpflichtversicherung, wie sie Baurechtsanwälte haben. Architekten und Ingenieure sollten immer daran denken: Erteilen sie als Fachfremde einen falschen juristischen Rat, und ihrem Auftraggeber entsteht daraus ein Schaden, dann haften sie unter Umständen mit ihrem Privatvermögen.

Bauherr sollte sich alle Unterlagen aushändigen lassen

Wer sein fertiges Haus übernimmt, der bekommt vom Bauunternehmer Pläne und Papiere ausgehändigt, vorausgesetzt, er hat dies im Bauvertrag so festgelegt. Dann stehen ihm als neuem Hausbesitzer die Unterlagen zu. Die Papiere sind aber häufig nicht vollständig. Der Bauherr sollte darauf achten, mit der Bauabnahme sämtliche Unterlagen der Baustelle ausgehändigt zu bekommen. Dazu gehören die kompletten Baupläne und Baugenehmigungsunterlagen, ferner alle wichtigen Gutachten sowie die Garantieurkunden für die Haustechnik, der Energieausweis, das Abnahmeprotokoll des Schornsteinfegers, die Nachweise über die Unbedenklichkeit der verwendeten Baustoffe und vor allem die Gewährleistungsbescheinigungen der einzelnen am Bau beteiligten Firmen. Nur wenn diese vorliegen, können die Bauherren auch alle auftretenden Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend machen.

Witterungsverhältnisse im Vertrag festschreiben!

Wer im Herbst mit dem Bauen beginnt, der sollte daran denken: Der Bau wird sich über den Winter hinziehen. Dauerregen, Eis und Schnee könnten die Bauarbeiten verzögern. Der Rohbau und auf der Baustelle lagernde Materialien könnten bei eisiger Witterung beschädigt werden. Verantwortlich für die Baustelle ist grundsätzlich der Bauunternehmer. Was aber, wenn ein extremer Winter bevorsteht? Wer zahlt dann die nötigen zusätzlichen Sicherungsmaßnahmen? Bauunternehmern sollten solche Details vorsichtshalber im Leistungsverzeichnis festschreiben und sich so wirkungsvoll absichern.

Zur Bauabnahme immer Ortstermin vereinbaren!

Wer baut, der sollte immer auf einer förmlichen Bauabnahme bestehen. Bauherren und Käufer schlüsselfertiger Immobilien sollten sich nicht auf die einfache Unterzeichnung des postalisch zugestellten Abnahmeprotokolls einlassen. Wer bei der Übernahme seines neuen Wohnhauses auf die förmliche Bauabnahme verzichtet oder Mängel stillschweigend in Kauf nimmt, der vergibt leichtfertig seine Rechte, denn mit der Abnahme gehen alle Gefahren und Risiken auf den Bauherren oder Käufer über. Außerdem beginnt mit der Abnahme auf die Gewährleistungsfrist: Von Stund an muss der Bauherr dem Unternehmer alle Mängel nachweisen. Weil die Bauabnahme ein so wichtiger Schritt ist, sollte sich der Bauherr das Druckmittel auch nicht einfach aus der Hand nehmen lassen. Grundsätzlich abnehmen muss der Bauherr den Bau natürlich. Er hat ihn in Auftrag gegeben und muss dem Unternehmer nun auch die Möglichkeit einräumen, das Werk ordnungsgemäß abzuliefern. Allerdings muss der Bauherr nur einen mangelfreien Bau abnehmen.

Wartungsarbeiten nicht vernachlässigen

Unfälle auf der Baustelle ziehen immer zivilrechtliche Konsequenzen nach sich. Kommen dabei Menschen zu Schaden, müssen sich Planer, Handwerker und Besitzer beziehungsweise Betreiber der Gebäude auch strafrechtlich verantworten. Wer durch mangelnde Sorgfalt beim Bauen Leib und Leben eines anderen Menschen gefährdet, der wird mit einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren bestraft. Bestraft werden aber nicht nur Bau- und Planungsfehler, sondern auch mangelnde Sorgfalt und Nachlässigkeit in der Bauunterhaltung. Auch hier sieht der Gesetzgeber Freiheitsstrafen von bis zu fünf Jahren vor. Und fahrlässig handelt bereits, wer die übliche Sorgfalt außer Acht lässt, regelmäßige Wartungsarbeiten unterlässt, Sicherheits- und Unfallvorschriften missachtet. Das gilt auch für Kommunen, die ihre Bauten nicht sorgfältig unterhalten und notwendige Wartungsarbeiten unterlassen.

Bei Kostenrisiken den schlimmsten Fall annehmen!

Wer plant, der muss die Kosten für das neue Gebäude schätzen. Zu dieser Kostenschätzung gehören auch die so genannten Kostenrisiken. Planer müssen prognostizieren, wie hoch die zu erwartenden Baukosten kommen, und auch Unwägbarkeiten – eben jene Kostenrisiken – definieren und im Rahmen der Kostenberechnung ausweisen. Damit sollen Unwägbarkeiten, wie beispielsweise Probleme mit Altlasten oder Baugrund, von vorneherein einkalkuliert werden. Die Erfahrung zeigt allerdings: Das lässt sich in der Realität kaum exakt bewerkstelligen, zumal häufig baubegleitend geplant wird und auch während der Bauzeit zahlreiche Planänderungen vorgenommen werden. Architekten und bauplanende Ingenieure sollten deshalb immer vom „worst case“ ausgehen und die zu erwartenden Kosten lieber zunächst zu hoch ansetzen, als zu niedrig. Fallen die Kosten dann niedriger aus, spart der Auftraggeber Geld. Fallen die Kosten aber höher aus, verliert der Planer Geld, denn sein Honorar bemisst sich nach der Kostenberechnung, und die ist verbindlich.

Unternehmer müssen auch Rechtsprobleme bedenken

Wer heute im Baugeschäft arbeitet, der muss sich nicht nur mit dem Bauen an sich auskennen, sondern auch mit allen Fragen zu Verträgen, Sicherheiten, Gewährleistungsfristen, AGBs oder Mindestlohn. Auch ein guter Baufachmann kann das nicht alles wissen. Aber er kann sich rechtzeitig baurechtlichen Rat holen. Vor allem Bauträger und Bauunternehmer profitieren von der fachlichen Beratung: Der Baurechtler unterstützt sie bei der Gestaltung aller Arten von Bauverträgen, ferner beim Ausarbeiten von Musterverträgen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Baurechtler übernehmen auch die Vertragsverhandlungen auf Unternehmer- und Auftraggeberseite in allen Bereichen, von Wohn- und Bürohäusern, über Gewerbe-, Industrie- und Anlagenbauten, bis hin zu Tiefbauten und Spezialimmobilien. Unentbehrlich ist heute der Rat versierter Baurechtsexperten für alle, die über Deutschlands Grenzen hinaus planen und bauen. Bei Projekten auf europäischer Ebene hat nur der eine Chance, der sich mit den Besonderheiten bei Ausschreibung und Vergabe auskennt.

Architekten sollten „Selbstbeseitigungsrecht“ vereinbaren

Architekten, denen bei Planung und Bauleitung Fehler unterlaufen, können sich nicht automatisch auf ihre Haftpflichtversicherung verlassen. Der Fall ist nicht selten: Ein Architekt hat durch falsche Planung und Bauleitung einen Mangel verursacht. Der Bauherr verliert das Vertrauen in ihn und beauftragt mit der Sanierung einen anderen Planer. Die Kosten für die baulichen Arbeiten trägt zwar weitgehend die Versicherung, aber das Honorar des zweiten Bauleiters muss der erste komplett übernehmen. Die Versicherungen argumentieren dabei: Die mängelfreie Ausführung des Bauwerks wäre Aufgabe des ersten Planers gewesen; der zweite erledige nur den Job des ersten. Schützen können sich Planer vor solchen unerwarteten Zusatzausgaben nur, wenn sie von Anfang an ein so genanntes Selbstbeseitigungsrecht im Vertrag vereinbaren. Geht dann etwas schief, dürfen sie den Schaden wenigstens selbst beheben.

Mängelbeseitigung nicht schleifen lassen

Mit der förmlichen Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Kommt es innerhalb dieser Frist zu einem Mangel, haben Auftragnehmer das Recht zur Nachbesserung. Der Auftraggeber muss den Mangel und dessen Beseitigung innerhalb einer bestimmten Frist verlangen. Lässt der Bauunternehmer die Frist allerdings verstreichen, hat der Auftraggeber das Recht, ein anderes Unternehmen mit der Mängelbeseitigung zu beauftragen. Die ursprüngliche Firma muss dann die Kosten der Mängelbeseitigung tragen. Das führt dann häufig zu Auseinandersetzungen. Im eigenen Interesse sollten Bau- und Handwerksfirmen diese vermeiden und Mängelrügen möglichst umgehend aufgreifen. Kommt es doch zu Problemen, hilft der Baurechtler weiter.

Beim Schallschutz nicht mit DIN zufrieden geben

Der Schallschutz spielt im Wohnungsbau eine wichtige Rolle und wurde bislang über die DIN 4109 geregelt. Allerdings entspricht die DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik. Schallschutz nach DIN 4109 ist für Wohnungen nicht ausreichend! Mit modernen Baustoffen lassen sich wesentlich bessere Schallschutzwerte erreichen, als sie die DIN 4109 festlegt. Deshalb, so rät die ARGE, sollten sich Käufer eines schlüsselfertigen Hauses oder einer Eigentumswohnung nicht auf Schallschutz nach DIN einlassen, sondern das technisch bestmögliche verlangen – und vertraglich festschreiben.

Mängel müssen auch nach Kündigung beseitigt werden

Mit der förmlichen Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Zeigt sich innerhalb dieser Frist ein Mangel, haben auch Auftragnehmer, denen zwischenzeitlich vom Bauherrn gekündigt wurde, unter Umständen die Pflicht und das Recht zur Nachbesserung. Eine Ausnahme gibt es: Hat der Auftraggeber bei einem VOB-Vertrag das Unternehmen gekündigt, weil es vor der Abnahme bereits erkannte Mängel trotz entsprechender Fristsetzung und Androhung der Kündigung nicht behoben hat, dann muss der Auftraggeber für Mängel, die Grund für die Kündigung waren, keine weitere Frist setzen, wohl aber für alle anderen Mängel im Verantwortungsbereich der beauftragten Firma. Auch wenn das Verhältnis möglicherweise durch die Kündigung belastet ist, sollten Unternehmer und Handwerker Mängelrügen nicht schleifen lassen, sondern klären.

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