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Baurecht 01/2011

Aktuelle Entscheidungen
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FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - Baurechtsteam:
Nürnberg/Bamberg	Würzburg/Schweinfurt
RA Dr. Klaus Weller* RA Manfred Kammerbauer* RA Dr. Ulrich Schürr RA Dr. Richard Walther** RA Dr. Erik Besold * Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht ** Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Nürnberg a.D.	RA Prof. Hans-Benno Ulbrich* RA Dr. Dieter Herrmann* RA Dr. Sebastian Ulbrich* RA Bert Stenger RAin Petra Dürr-Emmert
Tel. #49 (0) 911 / 58 60 20 Fax #49 (0) 911 / 58 60 280 www.friesrae.de	Tel. #49 (0) 931 / 30 46 231 Fax #49 (0) 931 / 30 46 266 www.juradix.de

1. Aktuelle Entscheidungen

Missbrauch der Prüfbarkeit beendet

Der Bundesgerichtshof hat am 22. April 2010 mit einer alten Unsitte am Bau Schluss gemacht – dem Missbrauch der Prüfbarkeit von Rechnungen. Mit dem neuen Urteil (Aktenzeichen: VII ZR 48/07) haben Auftragnehmer nun die Gewissheit, dass sich die Auftraggeber nicht mehr auf formale Positionen zurückziehen können, sondern sich mit der Forderung inhaltlich auseinandersetzen müssen.

Die jahrzehntelang übliche Praxis, Rechnungen zurückweisen zu können, wenn auch nur ein einzelner Abschnitt nicht prüfbar war, hat damit ein Ende. Bislang konnten Auftraggeber die Rechnung eines Unternehmers schon wegen kleiner Ungereimtheiten ablehnen. Das war eine regelrechte Einladung zum Missbrauch, und mancher Auftraggeber hat damit Schindluder getrieben und monatelang gar nichts bezahlt, bis die Sache geklärt war.

Firma darf Lohn- und Fahrtkosten in Rechnung stellen

Jeder Bauherr hat das Recht auf eine mängelfreie Immobilie. Eventuelle Mängel muss der Bauunternehmer im Rahmen der Gewährleistung auf eigene Kosten beseitigen, vorausgesetzt, der Bauunternehmer hat den Mangel auch tatsächlich zu verantworten. Dies ist aber nicht immer der Fall. Oft fordern voreilige Bauherren einen Unternehmer auf, einen bestimmten Schaden zu beseitigen, der aber eigentlich gar nicht in dessen Zuständigkeit fällt. Der Unternehmer ist in jedem Fall verpflichtet, die Mängelrüge zu prüfen. Dazu muss er auf die Baustelle und das Problem untersuchen. Stellt sich dort heraus, dass er selbst den zur Debatte stehenden Mangel gar nicht verursacht hat, dann kann er Schadenersatz für seine Mühen fordern. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 23. Januar 2008 (Az. VIII ZR 246/06) entschieden: Ein Unternehmer, der aufgrund eines unberechtigten Mängelbeseitigungsverlangens den angeblichen Mangel durch Mitarbeiter besichtigen lässt und feststellt, dass die Mangelbehauptung nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt, darf die dafür angefallenen Lohn- und Fahrtkosten unter Umständen als Schadenersatz verlangen.

Fertighauskäufer müssen Sicherheiten stellen

Für Verunsicherung unter Fertighauskäufern sorgt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. Mai diesen Jahres (AZ: VII ZR 165/09). Der BGH hat entschieden: Fertighausanbieter dürfen von ihren Kunden vor Baubeginn eine Bankbürgschaft über den endgültigen Kaufpreis verlangen, soweit dies im Bauvertrag geregelt ist.

Der BGH bestätigte mit seinem Urteil die Praxis eines Fertighausherstellers, der in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine 100-prozentige Zahlungsbürgschaft von seinen Bauherren verlangte. Nach der strittigen Klausel müssen die Kunden spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe der geschuldeten Gesamtvergütung zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorlegen. Auch die zusätzlichen Kosten, die für die Stellung der Bürgschaft anfallen, sind nach dem BGH-Urteil dem Kunden zumutbar, und zwar, weil sie angesichts der Kaufsumme für das gesamte Haus kaum ins Gewicht fallen.

2. Expertentipps

Stundenlohnabrechnungen müssen transparent sein

Unternehmer kennen das Problem: Der Bauherr klagt über unverständliche Rechnungen und bezweifelt die Anzahl der in Rechnung gestellten Arbeitsstunden. Nicht immer ist der Bauherr im Unrecht. Auf alle Fälle hat der Bauherr ein Recht auf eine transparente Abrechnung. Beim Rechnungsschreiben sollte der Unternehmer deshalb Materialkosten, Fuhrparknutzung, An- und Abfahrtszeiten und Lohnkosten sorgfältig trennen und aufschlüsseln. Bei der Stundenlohnabrechnung dürfen nur solche Stunden abgerechnet werden, die bei wirtschaftlicher Betriebsführung anfallen. Fühlt sich der Bauherr übervorteilt, kann er verlangen, dass der Unternehmer nachweist, welche Leistungen er in der abgerechneten Zeit erbracht hat. Dazu reicht es aus, wenn der Unternehmer in der Rechnung angibt, wie viele Stunden zu welchen Stundensätzen angefallen sind. Der Unternehmer muss die Stunden nicht einzelnen Tätigkeiten zuordnen, es sei denn, die Vertragsparteien haben dies vorher ausdrücklich so vereinbart. Streiten Auftraggeber und Auftragnehmer um die Abrechnung, muss der Betrieb dem Bauherrn nähere Auskunft über die Arbeitsstunden geben. Dazu ist der Unternehmer verpflichtet. Es lohnt sich also von vorneherein, bereits in der Rechnung auszuweisen, für welche Tätigkeiten wie viele Stunden in Rechnung gestellt wurden.

Bei Änderungswünschen Konsequenzen dokumentieren

Immer wieder äußern Bauherren während der Bauphase Sonder- und Änderungswünsche. Damit verursachen sie Bauverzögerungen, Behinderungsanzeigen, Mehrarbeit, höhere Kosten - und sie überziehen in der Regel das vereinbarte Budget. Architekten müssen im Rahmen ihrer Beratungspflicht ihre Bauherren auf die Konsequenzen ihrer Wünsche hinweisen. Dazu ist es sinnvoll, bei jedem Änderungswunsch umgehend mit einer beratenden Stellungnahme zu reagieren und auf die möglichen Auswirkungen der Entscheidungen hinzuweisen. Der Bauherr hat sogar den Anspruch, umfassend auf die Konsequenzen seiner Änderungsanweisung hingewiesen zu werden. Dazu liegen eine Reihe von Urteilen vor (etwa BGH-Urteil vom 3.7.1997 – VII ZR 159/96). Die beratenden Stellungnahmen können kurz gehalten werden, Schätzungen reichen aus. Ziel ist es, dem Bauherrn die Auswirkungen seiner Wünsche zu erläutern und ihm so einen Entscheidungsgrundlage zu geben. Die Stellungnahme sollte kurz folgende Punkte auflisten: Die geschätzten Mehrkosten, auch die dadurch eventuell möglichen Kosteneinsparungen an anderer Stelle, die durch die Änderung absehbaren späteren Betriebskosten, die Auswirkungen der Änderungswünsche auf die Funktionalität des Bauwerks sowie die absehbaren Verzögerungen bei der Ausführung und der Einholung der nötigen Genehmigungen. Außerdem sollte die Beratung auch den spätmöglichsten Zeitpunkt dokumentieren, an dem die Entscheidung über den Änderungs- oder Sonderwunsch spätestens getroffen werden muss.

Wer baut, der muss einen SiGeKo beauftragen

Wer in Deutschland baut, der muss unter Umständen einen Sicherheits- und Gesundheitskoordinator bestellen. Die Baustellenverordnung schreibt den so genannten SiGeKo zwingend vor, sobald Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber gleichzeitig auf einer Baustelle tätig sind. Der SiGeKo soll Unfälle verhindern helfen und er ist unentbehrlich, erläutert die ARGE Baurecht, denn auf deutschen Baustellen passieren etwa doppelt so viele Arbeitsunfälle wie in der übrigen gewerblichen Wirtschaft. Und die Unfälle haben in der Regel schlimme Folgen. Je nach Art und Komplexität der Baumaßnahme können Architekten, Ingenieure, Techniker, Meister mit der Aufgabe betraut werden. Allerdings müssen die Fachleute ausreichend qualifiziert sein. Wegen der hohen Haftungsrisiken beim Bauen sollten sich Bauherren vorher rechtlich beraten lassen.

Augen auf oder Geldbeutel auf

Viele Handwerksbetriebe und Bauunternehmen widmen ihren Verträgen nicht genug Aufmerksamkeit. Dabei gilt der alte Juristenspruch „Augen auf oder Geldbeutel auf“ gerade am Bau besonders. Wer seine Verträge nicht sorgfältig vorbereitet und klar abgrenzt, welche Arbeiten er wann, wie und zu welchen Bedingungen erledigen muss, welche Vollmachten er hat, welche Fristen er einhalten muss und wofür er haftet, der gerät schnell in unsicheres Gewässer. Er muss dann häufig unter Zeitdruck nachverhandeln und mit „heißer Nadel“ nachbessern. Viele Unternehmer kommen dadurch nicht mehr auf ihre Kosten. Wer dagegen frühzeitig die eigenen Interessen mit dem Baujuristen bespricht und seine Vorstellungen in die Verträge einarbeiten lässt, der ist auf der sicheren Seite und spart viel Geld. Die Honorare für baujuristische Beratungen sind frei verhandelbar und liegen im Schnitt um 250 Euro pro Stunde.

Wer baut, der muss auf Sicherheit achten

Wer neu baut, der muss nicht nur Planung und Finanzierung detailliert vorbereiten, sondern auch seine Verkehrssicherungspflichten bedenken. Werden auf einem Grundstück Bauarbeiten ausgeführt, dann muss der Eigentümer für die so genannte Gefahrenabwehr sorgen. Selbst wenn er seinen Architekten oder den beauftragten Bauunternehmer ausdrücklich mit der Verkehrssicherung betraut, ist der Bauherr nicht aus dem Obligo: Er muss als Haus- und Grundstückseigentümer die Sicherungsmaßnahmen überwachen und koordinieren. Erkennt er Gefahren, dann muss er auch für deren Beseitigung sorgen. Bei Nachbarschaftshilfe muss der Bauherr auch die Helfer bei der Berufsgenossenschaft anmelden und so vor den Folgen von Unfällen schützen.

Bauten regelmäßig vom Experten überprüfen lassen

Immobilienbesitzer, auch die öffentliche Hand, müssen ihre Gebäude in Ordnung halten, damit nichts passiert. Die Rechtsprechung stellt hier hohe Anforderungen an die Besitzer. Sie müssen im Streitfall beweisen, dass sie ihre Immobilie ordnungsgemäß unterhalten und den baulichen Zustand regelmäßig überprüft haben. Diese Prüfungen können sie auch nicht selbst erledigen, sondern sie müssen damit Architekten, Statiker oder Bausachverständige beauftragen. Ist ein Gebäude vernachlässigt und fallen bei Schnee oder Sturm Bauteile herunter, dann gehen die Gerichte grundsätzlich von mangelnder Bauunterhaltung aus. In solch einem Fall muss immer der Besitzer nachweisen, alle Maßnahmen zur Verhinderung des Schadens getroffen zu haben. Der Geschädigte ist hier nicht in der Beweispflicht. Im Gegenteil: Der Besitzer der Liegenschaft muss belegen, wie er seiner Bauunterhaltspflicht nachgekommen ist.

Vergütungsansprüche verjähren nach drei Jahren

Wer seine Vergütungsansprüche nicht rechtzeitig durchsetzt, der geht leer aus. Bei den so genannten Vergütungsansprüchen handelt es sich um Honorarforderungen von Bauunternehmern, Fachingenieuren oder Architekten. Vergütungsansprüche verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Der Zeitpunkt, ab dem diese Dreijahresfrist läuft, ist unterschiedlich. Auf der sicheren Seite steht der Unternehmer, wenn er für die Berechnung der Verjährung von der Bauabnahme beziehungsweise dem Zeitpunkt ausgeht, in dem die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde. Wer diese Fristen nicht genau beachtet, der läuft Gefahr, seine Ansprüche zu verlieren. Das passiert im hektischen Alltag schnell. Es reicht nicht , nur eine Mahnung zu schicken, gleich ob eingeschrieben oder nicht. Wenn die Verjährung droht, dann müssen gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Das kann ab Forderungen von 5.000 Euro und mehr nur der Anwalt veranlassen. Dazu braucht er Zeit. Deshalb sollten alle, die Ansprüche geltend machen müssen, frühzeitig den Baurechtler aufsuchen.

Schlechtwetter in den Vertrag aufnehmen

Wer noch in diesem Jahr mit dem Hausbau beginnt, der kann ihn wahrscheinlich nicht mehr vor dem Winter abschließen. Was passiert dann mit der Baustelle? Wer sichert Rohbau und auf der Baustelle lagernde Bauteile gegen Eis, Schnee und Dauerregen? Hier ist der Bauunternehmer in der Pflicht.. Bis zur Bauabnahme eines Hauses durch den Bauherrn muss die Baufirma das Gebäude sowie alle damit verbundenen Leistungen und Materialien vor Winterschäden schützen. Art und Umfang der erforderlichen Schutzmaßnahmen richten sich dabei nach den Gegebenheiten im Einzelfall und auch nach der Zumutbarkeit für den Bauunternehmer. Das allerdings birgt Konfliktstoff. Was genau ist zumutbar? Und wie weit geht die Haftung des Bauunternehmers im Detail? Um sich vor unnötigen Streitigkeiten zu schützen, bei Bauarbeiten, die über den Winter laufen, von vornherein klare vertragliche Regelungen zu treffen, wie und mit welchem Aufwand die Baustelle gesichert werden muss. Private Bauherren sollten sich dabei vom Baurechtler beraten lassen.

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