> Aktuelles Newsletter Immobilienrecht Immobilienrecht 06/2011
Immobilienrecht 06/2011
|
|
|
|
RA Ralf Specht |
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht |
Tel. 0911 / 58 60 2 - 67 (Sekretariat Frau Hofmann-Clausener)
Fax 0911 / 58 60 2 - 28
oder direkt für Sie online erreichbar unter www.friesrae.de
Rechtsfrage:
Sind auch solche Renovierungskosten auf den Mieter umlagefähig, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung entstehen?
Hierzu BGH, Urteil vom 30.03.2011 - Az. VIII ZR 173/10:
Der Vermieter darf auch die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB* auf den Mieter umlegen. Dies gilt sogar dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB** vom Vermieter erstatten lässt.
*§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (…)
**§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. (…)
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
Rechtsfrage:
Ist der Mieter zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10 % bei einer möbliert vermieteten Wohnung berechtigt?
Hierzu BGH, Urteil vom 02.03.2011 - Az. VIII ZR 209/10:
Ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % berechtigt den Mieter auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.
Rechtsfrage:
Kann der WEG-Verwalter die Hausgeld-Zahlungsansprüche der WEG auch im eigenen Namen, also in „gewillkürter Prozessstandschaft“, bei Gericht geltend machen?
Hierzu BGH, Urteil vom 28.01.2011 - Az. V ZR 145/10:
Infolge der nunmehr bestehenden Rechts- und Parteifähigkeit der WEG ist diese nunmehr selbst in der Lage, Ansprüche durchzusetzen, so dass das Bedürfnis für ein Tätigwerden des Verwalters im eigenen Namen entfallen ist. Allerdings trifft es zu, dass der Verwalter (nach wie vor) gehalten ist, für eine effektive Anspruchsdurchsetzung Sorge zu tragen. Nur gilt es zu bedenken, dass die rechts- und parteifähige WEG durch ihre Organe handelt und sich vor diesem Hintergrund die Pflichtenstellung des Verwalters verschoben hat.
Danach ist der Verwalter nicht (mehr) gehalten, eine effektive Anspruchsdurchsetzung durch ein Handeln im eigenen Namen sicherzustellen. Vielmehr ist er als Organ der durch ihn repräsentierten Gemeinschaft nunmehr verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass der Verband seine Rechte selbst durchsetzt; von ihm ist nur noch ein Handeln für den Verband gefordert.
Auch folgt aus den Regelungen in § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 3 WEG nichts anderes. Dass der Verwalter dem Verband gegenüber berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG), lässt keinen Schluss darauf zu, dass er dies auch im eigenen Namen soll tun können. Vielmehr ist die Vorschrift im Lichte der nunmehr gegebenen Rechts- und Parteifähigkeit der WEG dahin auszulegen, dass der Verwalter zur Durchsetzung der Beschlüsse als deren Organ tätig werden darf und muss. Auch die Vorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG bringt - ebenso wie die Ansprüche der Gemeinschaft betreffende Regelung des § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG - lediglich zum Ausdruck, dass der Verwalter nicht kraft Gesetzes Ansprüche gerichtlich geltend machen kann, sondern es grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer ist, darüber zu befinden, ob ein Prozess geführt werden soll oder nicht.
Anmerkung Fries Immobilienteam:
Ein eigenes schutzwürdiges Interesse des Verwalters an der Durchsetzung von Rechten des Verbandes wird etwa dann gegeben sein, wenn sich der Verwalter der WEG gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat und ihn die Gemeinschaft vor diesem Hintergrund zur Schadensminimierung ermächtigt, auf eigene Kosten einen (zweifelhaften) Anspruch der Gemeinschaft gegen Dritte durchzusetzen.
2. Verwaltervertrag/Aufwendungsersatz
Rechtsfrage:
Unter welchen Voraussetzungen kann der Verwalter von der WEG Ersatz der ihm bei der Geschäftsführung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstandenen Aufwendungen im Zusammenhang mit Kreditverbindlichkeiten geltend machen?
Hierzu BGH, Urteil vom 18.02.2011, Az. V ZR 197/10:
Dem Verwalter steht grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz der ihm bei der Geschäftsführung für die WEG entstandenen Aufwendungen nach § 670 BGB zu. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (BGH, NJW-RR 1993, 1227). Es gehört zum gesetzlichen Leitbild dieses Vertrags, dass die Kosten aus der Ausführung solcher Verträge nicht von dem Beauftragten, sondern von dem Auftraggeber zu tragen sind, in dessen Interesse die Geschäftsbesorgung erfolgt. Zu den zu ersetzenden Aufwendungen gehören auch die in Erfüllung des Auftrags von dem Beauftragten eingegangenen Darlehensverbindlichkeiten (Aufwendungskredite). Insoweit kann er von seinem Auftraggeber nach § 257 Satz 1 BGB Befreiung verlangen (vgl. BGH, NJW-RR 2010, 333, 334).
Allerdings kann der Verwalter von Wohnungseigentum - abweichend von den allgemeinen Grundsätzen der Geschäftsbesorgung - grundsätzlich nicht Aufwendungsersatz für Kreditverbindlichkeiten verlangen, auch wenn er die Darlehen zur Finanzierung erforderlicher Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum aufgenommen hat (OLG Celle, NZM 2006, 633, 634). Eine Befugnis zur Kreditaufnahme bei der Besorgung seiner Geschäfte steht dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG nicht zu; hierfür bedarf es vielmehr eines ermächtigenden oder genehmigenden Beschlusses der Wohnungseigentümer (vgl. BGH, NJW-RR 1993, 1227, 1228).
Anmerkung Fries Immobilienteam:
Anders zu beurteilen ist die Rechtslage, wenn der Verwalter die Aufwendungen zur Bezahlung von bereits beschlossenen Instandhaltungsmaßnahmen (auch) durch einen Kontokorrentkredit finanziert hat. Denn der Verwalter ist gehalten, einen Beschluss der WE zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG unverzüglich durchzuführen, weil er sich andernfalls schadensersatzpflichtig machen kann (BayObLG NZM 2002, 705). Die Befugnis des Verwalters, die Durchführung des Beschlusses zu verweigern, wenn ihm die WEG die nötigen Mittel im Wege eines Vorschusses nach § 669 BGB - üblicherweise aus der Instandsetzungsrücklage oder aus einer zu beschließenden Sonderumlage - nicht bereitstellt (vgl. BGH Z 94, 330, 334), hilft in den Fällen nicht, in denen sich erst bei Auftragsausführung herausstellt, dass die für die Durchführung der beschlossenen Maßnahme vorhandenen Mittel unzureichend sind.
3. Verwaltervollmacht zur Auftragsvergabe
Rechtsfrage:
Unter welchen Voraussetzungen ist der Verwalter berechtigt, im Verlauf einer von den WE beschlossenen Instandhaltungsmaßnahme - zur Erreichung des Sanierungszieles - weitere Arbeiten in Auftrag zu geben und diese zu bezahlen?
Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 18.02.2011 - Az. V ZR 197/10:
Der Verwalter muss - wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger - die Beschlüsse der WE gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der WE durchführen. Der Verwalter ist deshalb befugt, zur Erreichung des Sanierungsziels Aufträge in unbegrenzter Höhe zu vergeben, wenn in einem Beschluss der WE zur Durchführung einer Instandsetzung weder der Umfang der auszuführenden Maßnahmen bestimmt noch eine Kostenobergrenze für die zu vergebenden Aufträge genannt worden ist.
Maßgebend für die Durchführung eines Beschlusses durch den Verwalter ist der Wille der WE, wie er sich für ihn aus den zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorgelegten Unterlagen, dem Beschlussprotokoll und dem Inhalt des Beschlusses ergibt. Gemessen daran muss der Verwalter bei der Vergabe von Aufträgen für Sanierungsmaßnahmen berücksichtigen, inwieweit die WE nach evtl. vorliegenden gutachterlichen Stellungnahmen bzw. von bereits eingeholten Kostenschätzungen bei der Beschlussfassung von einem bestimmten Instandsetzungsaufwand ausgehen. Die Vergabe weit darüber hinausgehender Aufträge für die Sanierung wäre somit nicht von dem Beschluss gedeckt und daher auftragswidrig.
Anmerkung Fries Immobilienteam:
An diesem Ergebnis ändert auch der Umstand nichts, dass der Verwalter, nachdem er die weiteren Arbeiten bereits in Auftrag gegeben hat, die WE unverzüglich darüber unterrichtet, dass der Instandsetzungsaufwand höher liegt als bei der Beschlussfassung angenommen und auf sie deshalb deutlich höhere Kosten statt der veranschlagten zukommen.
Der Inhalt des sich aus dem Beschluss der WE ergebenden Auftrags an den Verwalter ändert sich nicht schon dann, wenn der Verwalter anzeigt, dass er die Grenzen des Auftrags überschritten hat, und die WE sich dazu nicht erklären. Zu einer solchen eigenmächtigen Vergabe von Arbeiten für Rechnung der Wohnungseigentümer ist der Verwalter nicht befugt (vgl. BayObLG NZM 2002, 706; BayObLG NZM 2004, 390).
4. Notgeschäftsführung des Verwalters
Rechtsfrage:
Unter welchen Voraussetzungen ist der Verwalter berechtigt, Reparaturaufträge für die WEG unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung ohne vorherigen Beschluss der WE zu vergeben, wenn allein das Sondereigentum eines WE - hier: durch Wassereintritt - gefährdet ist?
Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 18.02.2011 - Az. V ZR 197/10:
Ein Notgeschäftsführungsrecht des Verwalters ist nicht schon deswegen zu verneinen, weil der drohende Schaden allein das Sondereigentum eines WE dergestalt betrifft, dass bei einem Zuwarten bis zu einer - vom Verwalter einzuholenden - Entscheidung der WE über die Vergabe von Aufträgen bei stärkerem Regen „nur“ eine Wohnung unter Wasser stehen würde.
So ist zwar richtig, dass sich ein solches Notgeschäftsführungsrecht nicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ergibt. Das dort begründete Recht knüpft daran an, dass das Gemeinschaftseigentum gefährdet ist, wenn nicht umgehend gehandelt wird (BayObLG, NZM 2004, 390), woran es fehlt, wenn die - ein sofortiges Einschreiten erfordernde - Gefahrenlage „nur“ ein Sondereigentum betrifft. Dennoch bleibt zu berücksichtigen, dass eine Maßnahme zur Instandsetzung des GE nur dann ordnungsgemäß ist, wenn sie so durchgeführt wird, dass - soweit möglich - Schäden am Sondereigentum vermieden werden (vgl. BGH Z 141, 224, 229). Der Verwalter ist daher - über die in § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG bestimmte Befugnis hinausgehend - nach §§ 683 Satz 1, 680 BGB zum Schutz des von ihm verwalteten Vermögens und in Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer berechtigt, all die Maßnahmen zu ergreifen, die zur Abwehr eines durch Arbeiten am GE unmittelbar drohenden Schadens am SE notwendig sind.
Anmerkung Fries Immobilienteam:
Das Notgeschäftsführungsrecht berechtigt den Verwalter nur zu den Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, jedoch nicht zur Beauftragung solcher Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen (OLG Celle, NJW-RR 2002, 303; BayObLG ZWE 2001, 418, 419).
Die Gefahr des Eindringens von Wasser in das Gebäude kann im Wege der Notgeschäftsführung üblicherweise durch eine Notabdeckung abgewendet werden.
5. Sondervergütung für den Verwalter
Rechtsfrage:
Kann der Verwalter im vorformulierten Verwaltervertrag (AGB) den Anfall einer Sondervergütung für Bauleitung und Bauüberwachung rechtswirksam vereinbaren?
Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 18.02.2011 - Az. V ZR 197/10:
Soweit der Verwalter eine Sondervergütung geltend macht, die nach den Bestimmungen des Verwaltervertrags bei Anfall einer eventuellen Bauleitung und Bauüberwachung fällig wird, ist diese Vertragsklausel nach AGB-rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen. Solche vorformulierten Vertragsklauseln sind so auszulegen sind, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Hiernach ist die Klausel nicht zu beanstanden. Nach der Formularabrede sollen bestimmte, über die normale Verwaltertätigkeit hinausgehende Leistungen honoriert werden.
Anmerkung Fries Immobilienteam:
Die Voraussetzungen für ein Sonderhonorar bei Anfall eventueller Bauleitung und Bauüberwachung sind nicht gegeben, wenn Leistungen des Verwalters in Erfüllung der ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegenden Pflicht, die Instandsetzungsarbeiten wie ein Bauherr zu überwachen, vorliegen. Hier wäre eine normale Verwaltertätigkeit gegeben, die nicht besonders zu honorieren ist.
Darüber hinausgehende Leistungen des Verwalters bei der Bauüberwachung und -leitung, die üblicherweise von einem Architekten erbracht werden, unterfallen demgegenüber der Sondervergütungspflicht.
Falls Sie keinen Newsletter mehr wünschen, können Sie sich mit dem nachfolgendem Link abmelden: www.friesrae.de/index.php?content=newsletter_abmeldung
FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft
Bernhardstraße 10, 90431 Nürnberg
Amtsgericht Nürnberg, PR 84
Tel. +49 (0)911 / 58 60 20
Fax +49 (0)911 / 58 60 228
© FRIES Rechtsanwälte Nürnberg . Würzburg . Bamberg . Schweinfurt