> Aktuelles Newsletter Immobilienrecht Immobilienrecht 05/2011
Immobilienrecht 05/2011
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I. WEG-Recht
1. Anspruch des WE auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Betriebskosten
Rechtsfrage:
Hat der WE einer gemischt genutzten WEG Anlage in jedem Fall einen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für Betriebskosten (bisher: MEA; gewünscht: Wohn- oder Nutzfläche), wenn der bisherige Verteilungsschlüssel ihn um mehr als 25 % benachteiligt?
Hierzu BGH, Urteil vom 17.12.2010 - Az. V ZR 131/10:
Nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG kann die Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels von jedem ME verlangt werden, wenn sich für ihn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Ein solch schwerwiegender Grund im Sinne von § 10 Abs. 2 S. 3 WEG setzt voraus, dass der geltende Verteilungsschlüssel für den die Änderung verlangenden WE zu einer erheblich (grundsätzlich mindestens um 25 %) höheren Belastung als einer Verteilung der Kosten nach den Wohn- oder den Nutzflächen führt, was vorliegend der Fall ist.
Allerdings bedarf es noch einer Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalles. Hierbei sind Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Verlässlichkeit der Verteilung und der daraus folgenden Vorhersehbarkeit der Belastungen für die Eigentümer zu berücksichtigen. Diesen Grundsätzen würde eine Änderung der Kostenverteilung nach der jeweiligen tatsächlichen Nutzung der einzelnen Einheiten wegen der damit wiederholten Änderungen des Verteilungsschlüssels widersprechen, denn diese unterliegt einem dauernden Wechsel. Hinzu kommt, dass der gem. TE vorgegebene, vermeintlich nicht sachgerechte Verteilungsschlüssel „MEA“ und die damit verbundene Kostenbelastung beim Erwerb des Teileigentums bereits erkennbar war. Hierauf haben sich auch die weiteren WE eingestellt. Ein Festhalten an der bisherigen Regelung erscheint daher nicht grundsätzlich unbillig bzw. sachgerecht. Denn bei unterschiedlicher Nutzung der Sondereigentumseinheiten ist deren Größe kein hinreichender Maßstab zur Bestimmung der anteiligen Kostenverursachung.
Anmerkung Fries Immobilienteam:
Nach dieser Rechtsprechung scheidet in gemischt genutzten WEG-Anlagen ein Anspruch des WE auf Abänderung des Verteilungsschlüssels nach Wohn- oder Nutzflächen grundsätzlich aus; unabhängig davon kann die Mehrheit der WE eine solche Änderung des Verteilungsschlüssels beschließen; der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Rechtsfrage:
Kann die Wiedereröffnung ursprünglich stillgelegter Schornsteine zum Zwecke des Neuanschlusses von Kaminöfen mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden?
Hierzu BGH, Urteil vom 18.02.2011 - Az. V ZR 82/10:
Bei der Wiederherstellung von stillgelegten Schornsteinen handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die von den WE als Modernisierungsmaßnahme entsprechend § 559 Abs. 1 BGB mit qualifizierter Mehrheit nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossen werden kann. Nach § 559 Abs. 1 BGB fallen unter den Begriff der Modernisierung solche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Sache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Vorliegend ist von einer nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung auszugehen. Hierbei ist zu bedenken, dass die im Gesetz angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs. 1 BGB zu einer großzügigeren Handhabung des Modernisierungsbegriffes Anlass gibt. Denn zum einen kommen den WE auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den WE - unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs - die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die „Erfordernisse der Zeit“ entgegenzuwirken. Deshalb genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen WE eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen.
Anmerkung Fries Immobilienteam:
Nicht zulässig wäre es, wenn die WE eine Kaminbefeuerung anstelle der vorhandenen funktionstüchtigen Heizungsanlage beschlossen hätten.
Die Schaffung der Möglichkeit, einen Kamin oder Kaminofen zu befeuern, bildet in jedem Fall eine Maßnahme, die typischerweise zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts des Wohnungseigentums führt, wenn sie neben der bereits vorhandenen Heizungsanlage eine weitere Heizmöglichkeit einrichtet und diese je nach Bedarf oder Neigung zur Steigerung des Wohnkomforts oder zur Nutzung des jeweils günstigeren Brennstoffs in Betrieb genommen werden kann.
Gerade in Zeiten, die durch eine zunehmende Verknappung fossiler Brennstoffe und auch im Übrigen durch eine tendenzielle Verteuerung der Energiekosten geprägt sind, stellt es einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar, wenn die Voraussetzungen für eine zusätzliche Heizquelle geschaffen werden. Dies macht die WE unabhängiger, ermöglicht je nach der Kostenentwicklung auf dem Energiemarkt zumindest ein teilweises Ausweichen auf den jeweils kostengünstigeren Energieträger und macht die Eigentumswohnungen dadurch - auch auf dem Immobilienmarkt - attraktiver.
Rechtsfrage:
Kann der WE per Mehrheitsbeschluss zum Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung auf eigene Kosten verpflichtet werden?
Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 18.02.2011 - Az. V ZR 82/10:
Ein solcher Beschluss ist nichtig. Der BGH hat bereits entschieden, dass den WE die Kompetenz fehlt, Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begründen, und dass dies auch dann gilt, wenn es - wie hier - um die Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung geht (BGH NZM 2010, 285). Insoweit können die WE lediglich darüber befinden, ob ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch - hier aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB - auf die WEG zur Ausübung übertragen werden soll (sog. Ansichziehen) und in welchem Umfang er gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll (BGH NJW 2010, 2801).
Unzulässig ist daher auch die (Annex-)Regelung, wonach die Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vom Kläger zu tragen sind. Davon abgesehen lässt § 16 Abs. 4 WEG nur eine am Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs orientierte Kostenverteilung zu. Vorliegend geht es jedoch um den für die Beseitigung der geltend gemachten Eigentumsstörung erforderlichen Kostenaufwand, der nach dem Verursacherprinzip von dem Störer zu tragen ist (§ 1004 BGB).
Anmerkung Fries Immobilienteam:
Sobald die WEG eventuelle Rückbauansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB zur Ausübung an sich gezogen hat, ist es rechtlich unbedenklich, wenn sie dem Störer im Beschlussweg eine Frist für die Wiederherstellung setzt und den Verwalter nach Ablauf dieser Frist zur Einschaltung eines Rechtsanwalts ermächtigt (vgl. BGH NJW 2010, 933, 934).
Rechtsfrage:
Kann der WE vom Verwalter die Übersendung von Ablichtungen näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen, hilfsweise gegen Kostenerstattung, verlangen?
Hierzu BGH, Urteil vom 11.02.2011 - Az. V ZR 66/10:
Dem WE steht gegenüber dem Verwalter im Regelfall nur ein Recht auf Einsichtnahme zu. An welchem Ort die Einsichtnahme zu gewähren ist, richtet sich nach den Regelungen in § 269 Abs. 1 und 2 BGB. Nach dieser Vorschrift hat eine Leistung dann, wenn der Leistungsort weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, am Wohnsitz des Schuldners bzw. am Ort seiner Niederlassung zu erfolgen. Fehlt es - wie hier - an einer Vereinbarung über den Leistungsort, kann dieser somit nur dann der Ort der WEG-Anlage sein, wenn sich dies aus den Umständen, insbesondere aus der Natur der rechtlichen Beziehungen zwischen dem Verwalter und den WE ergibt. Der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit liegt jedoch nicht am Ort der WEG-Anlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen; die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben des Verwalters, die in §§ 21 Abs. 5, 27 Abs. 1 bis 3 WEG aufgeführt sind, werden üblicherweise in seinen Geschäftsräumen erledigt. Sie bilden den Schwerpunkt der Verwaltung. Grundsätzlich ist das Einsichtsrecht deshalb in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren. Fehlt es somit an einer Verpflichtung des Verwalters, dem WE außerhalb seiner Geschäftsräume die Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen zu gewähren, ist er auch nicht verpflichtet, ihm Ablichtungen dieser Unterlagen zu übersenden, auch nicht auf seine Kosten.
Anmerkung vom Fries-Immobilienteam:
Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht auch zeitlich nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort (BayObLG, NZM 2000, 873, 874).
Das Einsichtsrecht unterliegt keinen besonderen Voraussetzungen (OLG Köln, NZM 2006, 702) wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers (BayObLG, NZM 2003, 905) oder einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer.
Nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzen das Einsichtsrecht.
Anlässlich der Einsichtnahme darf sich der WE vor Ort auf seine Kosten die gewünschten Ablichtungen anfertigen bzw. anfertigen lassen (OLG München, NZM 2007, 691).
Der Verwalter muss jedoch die Unterlagen vor oder bei einer Eigentümerversammlung am Versammlungsort zur Einsichtnahme bereithalten (OLG Köln, NZM 2007, 366).
Bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Verwalters und der WEG-Anlage können Zumutbarkeitsgesichtspunkte auf Seiten des WE es erfordern, ihm die Einsichtnahme an dem Ort der Anlage zu gewähren (OLG Köln, NZM 2002, 221). Hier ist dem WE jedoch zuzumuten, z. B. die von der Wohnungseigentumsanlage ca. 20 km entfernten Geschäftsräume des Verwalters zum Zweck der Einsichtnahme aufzusuchen.
Der Umstand, dass sich die Wahrnehmung des Einsichtsrechts durch alle Mitglieder einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise über Monate hinweg erstreckt, kann eine Versendungspflicht des Verwalters begründen, wenn anderenfalls der einzelne WE die ihm zustehenden Informationen nicht rechtzeitig (z. B. vor einer Eigentümerversammlung) erlangen kann.
Rechtsfrage:
Kann der WE vom Verwalter jederzeit Auskunft zu Jahresabrechnungen /Wirtschaftsplänen verlangen?
Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 11.02.2011 - Az. V ZR 66/10:
Anders als bei dem Einsichtsrecht handelt es sich beim Auskunftsanspruch in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen WE, sondern um einen allen WE als unteilbare Leistung zustehenden Anspruch. Daher kann der einzelne WE die Auskunft grundsätzlich nur in der Wohnungseigentümerversammlung verlangen. Erst wenn die WE dort von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch machen, steht der Auskunftsanspruch jedem einzelnen WE zu. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen WE dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen. In diesem Fall ist eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung oder eine Ermächtigung zum Auskunftsverlangen durch die WEG nicht notwendig.
Nach diesen Grundsätzen scheidet ein Auskunftsanspruch aus, da sich das Verlangen des WE nicht auf ein allein ihm zustehendes Recht bezieht. Gleichfalls hat der WE nicht in einer Eigentümerversammlung die begehrte Auskunft verlangt und die übrigen WE haben dieses Verlangen auch nicht ihrerseits an den Verwalter herangetragen.
Anmerkung vom Fries-Immobilienteam:
Das Ersuchen des WE um Auskunft außerhalb der Eigentümerversammlung muss der Verwalter künftig nur dann beachten, wenn ein allein dem WE zustehendes Recht tangiert ist.
Andernfalls kann der Verwalter den WE auf die Eigentümerversammlung verweisen.
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