> Aktuelles Newsletter Immobilienrecht Immobilienrecht 01/2011
Immobilienrecht 01/2011
- Wir wünschen ein gutes neues Jahr 2011
- Allgemeines
- Mietrecht Gewerberaum
- Mietrecht Wohnraum
- WEG-Recht
- 1. Verwalter-Infoabend 2011 in Nürnberg
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RA Ralf Specht |
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht |
Tel. 0911 / 58 60 2 - 67 (Sekretariat Frau Hofmann-Clausener)
Fax 0911 / 58 60 2 - 28
oder direkt für Sie online erreichbar unter www.friesrae.de
I. Wir wünschen ein gutes neues Jahr 2011
Wir hoffen, dass Sie sich in den Feiertagen gut erholt haben und wünschen Ihnen Glück, Gesundheit und viel Erfolg im neuen Jahr 2011!
Ihr Fries Immobilienteam
In Anbetracht des derzeit extremen Schneefalls sowie den daraus resultierenden Dachlasten obliegt grundsätzlich dem Gebäudeeigentümer (Vermieter oder WEG) die Pflicht zur Prüfung der Dachkonstruktion und ggf. der Beräumung des Daches von Schnee- und Eislasten während der Winterzeit. Der Eigentümer/Verwalter sollte daher in regelmäßigen Abständen die Schneehöhe auf dem Dach des Gebäudes prüfen bzw. fachliche Hilfe hierzu in Anspruch nehmen!
III. Mietrecht Gewerberaum
1. Abrechnungsfrist für Betriebskosten
Rechtsfrage:
Innerhalb welcher Frist muss der Vermieter von Gewerberaum eine Betriebskostenabrechnung vorlegen?
Hierzu BGH - Urteil vom 17.11.2010 - Az.: XII ZR 124/09:
Die Bestimmung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar (so bereits BGH - Urteil vom 27.01.2010 - Az.: XII ZR 22/07). Der Vermieter von Gewerberäumen kann daher auch erst mehrere Jahre nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes Betriebskosten nachfordern.
Anmerkung 1 vom Immobilienteam der Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Der geltend gemachte Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Nebenkosten kann jedoch im Einzelfall verwirkt sein. Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Mietrecht gilt, ist ein Unterfall der sog. „unzulässigen Rechtsausübung“ auf Grund widersprüchlichen Verhaltens. Danach ist ein Recht verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Die Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem Zeitablauf (Zeitmoment) das Vorliegen besonderer, ein solches Vertrauen des Verpflichteten begründender Umstände (Umstandsmoment) voraus. Ob eine Verwirkung vorliegt, richtet sich letztlich nach den Gegebenheiten des Einzelfalles.
Für die Bestimmung des Zeitmoments ist dabei auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnungen für die jeweilige Abrechnungsperiode abzustellen. Der Vermieter kann hiernach die Nebenkosten jährlich oder kalenderjährlich abrechnen. Über die in der jeweiligen Abrechnungsperiode angefallenen Nebenkosten musste er sodann innerhalb angemessener Frist abrechnen. Eine solche ist für die Geschäftsraummiete nicht gesetzlich geregelt. Lediglich für die Wohnraummiete bestimmt § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, dass der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat. Nach Auffassung des BGH ist auch für die Geschäftsraummiete eine solche Frist angemessen (BGH vom 27.10.2010 - Az.: XII ZR 22/07).
Für das Umstandsmoment reicht der bloße Zeitablauf jedoch nicht aus. Denn allein daraus, dass der Vermieter mehrere Jahre lang Nebenkosten nicht abrechnet, kann der Mieter nicht schließen, dass der Vermieter auf die Geltendmachung dieser ihm vertraglich zustehenden Nebenkosten verzichten will. Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände, aus denen sich ein solcher Wille des Vermieters ergibt, kann der Mieter nicht auf einen Verzicht des Vermieters auf diese Forderungen vertrauen.
Anmerkung 2 vom Immobilienteam der Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Ist die Abrechnungsfrist von einem Jahr verstrichen, könnte der Mieter jedoch die Leistung der weiteren Nebenkostenvorauszahlungen im Wege des Zurückbehaltungsrechts verweigern und so den Vermieter zur Abrechnung unter Druck setzen. Mit der Vorlage der längst fälligen Abrechnung sind dann jedoch die zurückbehaltenen Beträge nachzuentrichten.
Rechtsfrage:
Ist der Vermieter bei einer erheblichen Verletzung von Duldungspflichten durch den Mieter darauf beschränkt, diese Pflichten einzuklagen und diese gegebenenfalls vollstrecken zu lassen oder besteht daneben auch das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?
Hierzu BGH - Urteil vom 05.10.2010 - Az.: VIII ZR 221/09:
Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann das Mietverhältnis jederzeit aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB). Aus § 543 Abs. 3 S. 1 BGB wird deutlich, dass der wichtige Grund in jedweder Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen kann. Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht beharrlich verweigert, ist eine vom Tatrichter anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu treffende Wertung. Innerhalb dieser Wertung kann auch die Frage erheblich sein, ob es dem Vermieter im Einzelfall zuzumuten ist, vor Ausspruch der fristlosen Kündigung einen Duldungstitel gegen den Mieter zu erwirken und gegebenenfalls Vollstreckungsversuche nach § 890 ZPO zu unternehmen.
Anmerkung vom Immobilienteam der Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Der Mieter unterliegt im Mietverhältnis unterschiedlichen Duldungspflichten. So hat der Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung zu gestatten, wenn dieser die Wohnung veräußern und deshalb Kaufinteressenten zeigen will. Der Mieter muss gleichfalls Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ebenso dulden wie Modernisierungsmaßnahmen. Im Einzelfall hat der Vermieter bei der jeweils erforderlichen Ankündigung spezielle Voraussetzungen und gesetzliche Vorgaben zu beachten. Hierüber informieren wir gerne.
2. Kündigung wegen Mietrückstand
Rechtsfrage:
Ab wann gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, wenn die Miete am dritten Werktag eines Monats fällig wird und in diesem Zeitraum ein Samstag liegt?
Hierzu BGH - Beschluss vom 30.11.2010 - Az.: VIII ZR 293/08:
Nach § 193 BGB endet eine Frist, deren letzter Tag auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fällt, nicht an diesem Tag, sondern erst am nächsten Werktag; § 193 BGB gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch für Fristen, nach deren Ende der Verzug beginnt. Aus diesem Grund ist bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen der Samstag grundsätzlich nicht als Werktag mitzuzählen (so bereits BGH - Urteil vom 13.07.2010 - Az.: VIII ZR 129/09).
V. WEG-Recht
Rechtsfrage:
Kann die Instandhaltungspflicht für Gemeinschaftseigentum dem einzelnen Sondereigentümer übertragen werden?
Hierzu OLG Karlsruhe, Beschluss vom 07.07.2010 - Az.: 11 Wx 115/08:
Eine in der Gemeinschaftsordnung getroffene Zuweisung der Außentüren und Fensterverglasungen sowie der Tür- und Fensterflächen einschließlich Tür- und Fensterrahmen zum Sondereigentum ist - weil zwingend Gemeinschaftseigentum - wegen Verstoßes gegen § 5 Abs. 2 WEG nichtig. Aus der Nichtigkeit der Zuweisung zum Sondereigentum ergibt sich jedoch nicht zwingend die Geltung der gesetzlichen oder in der Gemeinschaftsordnung auch wiederholten Regelung, wonach die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum allein der Gemeinschaft obliege (vgl. § 16 Abs. 2 WEG § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG). Denn grundsätzlich kann die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums, insbesondere solche, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder innerhalb der Räume des Sondereigentums befinden oder diese abgrenzen, und damit überwiegend allein dem Zugriff des jeweiligen Sondereigentümers unterliegen, auf diese Wohnungseigentümer durch Vereinbarung übertragen werden. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre jedoch mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Rechtsfrage:
Kann eine Gemeinschaftsordnung die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch als Gültigkeitsvoraussetzung eines Wohnungseigentümerbeschlusses festlegen?
Hierzu LG Saarbrücken, Urteil vom 27.10.2010 - Az.: 5 S 7/10:
In einer Gemeinschaftsordnung kann grundsätzlich für die Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch festgelegt werden. Die Missachtung dieser Vorgabe führt jedoch nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des nicht in das Beschlussbuch eingetragenen Wohnungseigentümerbeschlusses.
VI. 1. Verwalter-Infoabend 2011 in Nürnberg
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir dürfen an unseren nächsten Verwalter-Infoabend am
Donnerstag, den 20. Januar 2011 um 18.00 Uhr
in der Bernhardstraße 12, 90431 Nürnberg
erinnern.
Wir bieten für diesen Abend folgende Themen an:
Die Behandlung der Instandhaltungsrückstellung (IHR) in der WEG
1. Rechtsgrundlage und Erfordernis der IHR in der Verwaltungspraxis
- Sinn und Zweck der IHR -
RAin Christine Alten, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
2. Verwaltung und Verwendung der IHR
- Welche Beschlüsse sind möglich/notwendig -
- Grenzen der Verwalterbefugnisse -
RA Ulf Kneiß, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
3. Die Darstellung der IHR in der Jahresabrechnung
- BGH Urteil vom 04.12.2009 -
- Was muss der Verwalter beachten -
RA Ralf Specht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Wie immer besteht im Anschluss an die Vorträge Gelegenheit, mit den Referenten zu diskutieren.
Wir würden uns sehr freuen, Sie bzw. Mitarbeiter Ihres Hauses bei uns als Gast begrüßen zu dürfen. Die Teilnahme an der Veranstaltung ist natürlich kostenlos.
Verwenden Sie bitte für Ihre Anmeldung das unter nachstehendem Link vorbereitete Formular.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ralf Specht
Bitte klicken Sie folgenden Link an, um das Anmeldeformular herunterzuladen:
http://www.friesrae.de/doku/verwalter_20012011.pdf
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