Immobilenrecht 16/2011

1. Mietrecht Wohnraum
   • Modernisierung
   • Gestattung von Mieterumbauten
   • Außerordentliche Kündigung bei Vertragsverstoß

1. WEG-Recht
   • Änderung des Umlageschlüssels
   • Änderung des Umlageschlüssels
   • Stimmrechtsverbot
   • Bauliche Veränderung

 1. Mietrecht Wohnraum

Modernisierung

Rechtsfrage:
Unterliegt der Vermieter einer mietrechtlichen Verpflichtung, die Mietwohnung zu modernisieren?

Hierzu BGH - Urteil vom 14.09.2011 - Az.: VIII ZR 10/11:
Der Vermieter ist - sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet (BGH, NZM 2010, 356 Rn. 26; BGH, NJW 2004, 3174 unter [II] A 2b).


Gestattung von Mieterumbauten

Rechtsfrage:
Verhält sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er dem Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage (hier: Gasetagenheizung) nicht gestattet?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 14.09.2011 - Az.: VIII ZR 10/11:
Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (BGH, WM 1964, 563; BGH, WM 1963, 643 f.). Die Entscheidung des Vermieters, die vermietete Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses im bisherigen vertragsgemäßen Zustand zu belassen und etwaige Investitionen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit einer Neuvermietung vorzunehmen, hält sich im Rahmen der ihm als Eigentümer zustehenden Befugnis, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren. Vor diesem Hintergrund stellt es auch keine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung eigener Rechte dar, dass der Vermieter dem Mieter nicht gestattet, die Heizung auf eigene Kosten einzubauen. Denn mit einer derartigen Erlaubnis wäre eine erhebliche Einschränkung seiner Entscheidungsfreiheit als Eigentümer verbunden, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene - legitime - Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen. 

Außerordentliche Kündigung wegen Vertragsverstoß

Rechtsfrage:
Was ist der notwendige Inhalt einer der außerordentlichen Kündigung wegen eines Vertragsverstoßes zwingend vorangehenden Abmahnung?

Hierzu BGH - Urteil vom 12.10.2011 - Az.: VIII ZR 3/11:
Der Vermieter ist zur Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund nur berechtigt, wenn er das vertragswidrige Verhalten des Mieters, auf das er seine Kündigung stützt, zuvor abmahnt. Nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist eine auf eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten gestützte Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Eine Abmahnung muss dabei den Vertragspartner darauf hinweisen, dass er vertragliche Pflichten verletzt hat und ihm für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen (BGH, WM 1976, 508; BGH, NJW 2002, 3541; BGH, NJW-RR 2004, 873; BGH, NJW 2008, 1303). Dabei ist zwar keine ausdrückliche Kündigungsandrohung erforderlich, jedoch muss aus der Erklärung des Vermieters für den Mieter deutlich werden, dass die weitere Vertragsfortsetzung auf dem Spiel steht. Die Funktion einer Abmahnung besteht darin, dem Mieter die Vertragswidrigkeit seines Verhaltens vor Augen zu führen und ihn vor den Folgen einer Fortsetzung zu warnen; erst die Missachtung dieser Warnung lässt die weitere Vertragsfortsetzung für den Vermieter regelmäßig unzumutbar erscheinen.

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Eine Abmahnung kann bei einer endgültigen und ernsthaften Weigerung des Mieters, sich künftig an die vertraglichen Vereinbarungen zu halten, entbehrlich sein. Allerdings werden an die Voraussetzungen einer endgültigen und ernsthaften Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen gestellt; sie liegt nur vor, wenn der Mieter eindeutig die Erfüllung seiner Vertragspflichten ablehnt und dies als sein letztes Wort verstanden wissen will (BGH, NJW 2006, 1195; BGH, NJW 2011, 2872).

2. WEG-Recht 

Änderung des Umlageschlüssels

Rechtsfrage:
Welche Anforderungen sind an die Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels für Betriebskosten zu stellen?

Hierzu BGH - Urteil vom 16.09.2011 - Az.: V ZR 3/11:
Die Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG eröffnet den WE bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, den bestehenden Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Den WE ist bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG auf Grund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Allein das „Ob" als auch das „Wie" der Änderung dürfen nicht willkürlich sein (BGH, NJW 2011, 2202, 2203).

Gemessen daran ist die Umstellung des mangels anderweitiger Vereinbarung geltenden gesetzlichen Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG, der eine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen vorsieht, auf einen flächenabhängigen Verteilungsmaßstab nicht zu beanstanden. Dies gilt selbst dann, wenn die Mehrbelastung einzelner Eigentümer nicht unerheblich ist (Erhöhung des Kostenbeitrags hinsichtlich der von der Änderung erfassten Positionen um etwa das Sechsfache gegenüber dem ursprünglichen Kostenbeitrag). Zu berücksichtigen ist aber, ob die nach dem ursprünglichen Verteilungsmaßstab geringere Kostenbelastung des Klägers auf einem Verteilungsschlüssel beruht, der einzelne Miteigentümer gegenüber den übrigen Miteigentümern unbillig privilegiert, während der neue Verteilungsschlüssel zu einer höheren Kostengerechtigkeit führt.

Anmerkung Fries Immobilien Team:

• Wie das Verhältnis zwischen der Größe des Sondereigentums (z. B. Wohnfläche) und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum festgelegt wird und welche Gesichtspunkte dabei berücksichtigt werden, hat das Gesetz der freien Bestimmung durch die WE überlassen (BGH, NJW 1976, 1976). Bei einer nicht sachgerechten Festlegung der MEA kann dies aber zu unbilligen Ergebnissen führen (BayObLG, NJW-RR 1992, 342, 343; BayObLG WuM 1997, 61, 62).
• Die in einer Teilungserklärung erfolgte deutlich geringere Bewertung der Teileigentumseinheiten im Verhältnis zu der Größe der Wohnungen hat zur Folge, dass ein Teileigentümer von den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums - mit Ausnahme der verbrauchsabhängig abgerechneten Heiz- und Wasserkosten - nur einen Anteil dessen zu tragen hat, was ein Wohnungseigentümer für eine Wohnung mit einer vergleichbaren Flächengröße zahlt. Darin liegt jedenfalls eine unausgewogene Kostenverteilung hinsichtlich der Kosten für Straßen- und Hausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege, Niederschlagswasser, Müllbeseitigung, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung sowie Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung, die ein neuer Abrechnungsschlüssel, der allein die Wohnfläche berücksichtig, beseitigt.
  
  
  

Änderung des Umlageschlüssels

Rechtsfrage:
Muss der Umlageschlüssel für Betriebskosten identisch sein mit dem für die Kosten des Gemeinschaftseigentums?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 16.09.2011 - Az.: V ZR 3/11:
Eine einseitige und rechtsmissbräuchliche Benachteiligung der Teileigentumseigentümer folgt nicht daraus, dass nach dem geänderten Kostenverteilungsschlüssel die Betriebs- und Verwaltungskosten teilweise nach der Fläche der Eigentumseinheiten umgelegt werden, während sich der Anteil an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums unverändert nach dem Verhältnis der MEA bestimmt. Der Umstand allein, dass die Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nicht nach einem einheitlichen Maßstab verteilt sind, rechtfertigt nicht die Annahme einer unangemessenen Benachteiligung. Der Maßstab zur Verteilung der Nutzungen muss - wie die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 3 und 4 WEG zur abweichenden Kostenverteilung zeigt - nicht zwingend mit dem Verteilungsmaßstab der Lasten und Kosten übereinstimmen.


Stimmrechtsverbot

Rechtsfrage:
Welche Abstimmungen werden vom Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG erfasst?

Hierzu BGH - Urteil vom 14.10.2011 - Az.: V ZR 56/11:
Die Regelung des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG will verhindern, dass der Prozessgegner auf das Ob und Wie einer gegen ihn gerichteten Prozessführung Einfluss nehmen kann (LG München I, NJW-RR 2011, 374; LG Stuttgart, ZWE 468 f.). Denn bei einer Mitwirkung an der auf das Verfahren bezogenen Willensbildung auch auf Klägerseite bestünde die naheliegende Gefahr, dass eine sachgerechte Klärung der zur gerichtlichen Überprüfung gestellten Streitgegenstände erschwert oder gar verhindert würde, sei es, dass schon keine Klage erhoben würde, sei es, dass sachgerechte Anträge nicht gestellt würden oder der Rechtsstreit in sonstiger Weise nicht mit dem nötigen Nachdruck betrieben würde. Daher scheidet eine Beteiligung an der Abstimmung über alle Beschlussgegenstände aus, die verfahrensbezogene Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen.

Vom Stimmrechtsverbot sind hingegen nicht Abstimmungen betroffen über Gegenstände, die kein verfahrensrechtliches Verhalten betreffen. Dies gilt selbst dann, wenn die nicht auf verfahrensrechtliche Maßnahmen bezogene Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann (BayObLG, WuM 1997, 565 f.). Denn dem überstimmten Wohnungseigentümer bleibt es unbenommen, die von der Mehrheit beschlossenen Regelungen mit der Beschlussmängelklage anzugreifen. Führt die gerichtliche Überprüfung dazu, dass die Beschlüsse den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung oder den sonstigen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes - wie etwa nach § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG - nicht genügen, tritt keine "Erledigung" des anderen Verfahrens ein.

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte (BGH, NJW 2011, 679, 681). Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Vor diesem Hintergrund erfasst das Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG nur bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die - sonst legitime - Verfolgung auch privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint.


Bauliche Veränderung

Rechtsfrage:
Unter welchen Voraussetzungen ist ein Miteigentümer von einer beabsichtigten baulichen Veränderung betroffen und damit zustimmungspflichtig?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 14.10.2011 - Az.: V ZR 56/11:
Ob eine Beschlussfassung Bestand haben kann, hängt nach § 22 Abs. 1 WEG davon ab, ob der ME durch die baulichen Veränderungen in einer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Weise in seinen Rechten beeinträchtigt wird. Bei der Beurteilung, ob eine Umgestaltung beeinträchtigend wirkt, kommen nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen in Betracht. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein WE in der betreffenden Situation verständigerweise beeinträchtigt fühlen darf. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Zustimmung aller WE jedenfalls durch nachteilige Veränderungen des optischen Gesamteindrucks oder durch die Möglichkeit einer intensiveren Nutzung notwendig werden kann. Das gilt auch bei Eingriffen in die Statik, sofern sich negative Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum nicht ausschließen lassen.