Immobilienrecht 01/2012

1. Mietrecht Wohnraum
   • Betriebskosten
   • Heizkosten
   • Kündigung gegenüber einer GbR
   • Verkauf eines Mietgrundstücks
2. Mietrecht Gewerberaum
   • Kündigung gegenüber einer GbR
3. WEG-Recht

• Bauliche Veränderung
• Modernisierung
• Abänderung der Kostenverteilung
• Modernisierung

1. Ein gesundes neues Jahr 2012

1. Mietrecht Wohnraum
 

Betriebskosten

Rechtsfrage:
Müssen die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten abgerechnet oder können sie zusammen mit den übrigen Betriebskosten ausgewiesen werden?

Hierzu BGH - Urteil vom 14.09.2011 - Az. VIII ZR 10/11:
Die Frage, ob die - einzeln ausgewiesenen - Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, läuft auf ein "Nullsummenspiel" heraus, weil sich die Summe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändert. Auch auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dieser Kosten hat es keinen Einfluss, ob sie in dem einen oder anderen "Abrechnungskreis" eingestellt sind. Schon deshalb wäre die Beanstandung, dass die Kaltwasserkosten im "falschen Abrechnungskreis" aufgeführt sind, eine leere und deshalb unbeachtliche Förmelei (vgl. auch BGH, NJW 2008, 2105 Rn. 20).

Heizkosten

Rechtsfrage:
Muss eine Heizkostenabrechnung die der Abrechnung zugrundeliegenden Anwendungsvorschriften erläutern?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 14.09.2011 - Az. VIII ZR 10/11:
Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis der Vorschriften der Heizkostenverordnung kaum verständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann (BGH NJW 2005, 3135 BGH NJW 2010, 2053 Rn. 13 bis 15). Dies gilt nicht nur für den unmittelbaren Anwendungsbereich des § 9 Abs. 2 HeizkostenV, sondern generell für die Heizkostenverordnung.

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Es empfiehlt sich, die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der Warmwasserzähler zunächst von den Gesamtkosten abzusetzen, den verbleibenden Gesamtbetrag nach dem ermittelten Prozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser aufzuteilen und anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler den so ermittelten Kosten für Warmwasser wieder hinzuzusetzen.

Kündigung gegenüber einer GbR

Rechtsfrage:
Kann eine GbR als Vermieter wegen Eigenbedarf eines der Gesellschafter kündigen?

Hierzu BGH - Urteil vom 23.11.2011 - Az. VIII ZR 74/11:
Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (BGH NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff.) Nicht entscheidend ist dabei, dass die GbR nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit dem Mieter abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden ist, dass sie später durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist.

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Der BGH hatte ursprünglich die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt, die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehörten. An dieser Einschränkung hält der BGH aber nicht mehr fest.

Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermietet, besteht die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs auch später hinzugetretener Bruchteilseigentümer. Schon bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern in den Vertrag auf Vermieterseite ein. Für den Mieter besteht somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr, dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen Miteigentümers gekündigt wird.

Verkauf eines Mietgrundstücks

Rechtsfrage:
Unter welchen Voraussetzungen tritt der Käufer in ein an der Eigentumswohnung bereits bestehendes Wohnraummietverhältnis als Vermieter ein?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 23.11.2011 - Az. VIII ZR 74/11:
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt im Falle der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach allgemeiner Auffassung setzt dies jedoch die Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer voraus (BGH NJW 1974, 1551 BGH NJW-RR 2004, 657).

2. Mietrecht Gewerberaum 

Kündigung gegenüber GbR

Rechtsfrage:
An wen ist die Kündigung zu richten, wenn Vertragspartner eine GbR ist?

Hierzu BGH - Urteil vom 23.11.2011 - Az. XII ZR 210/09:
Lässt sich aus der Kündigungserklärung entnehmen, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gekündigt werden soll, genügt es, wenn die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht (§ 164 Abs. 3 BGB). Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern gemäß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht. Aus den geltenden gesetzlichen Bestimmungen wird zu Recht der allgemeine Rechtsgrundsatz abgeleitet, dass einer Personenmehrheit eine Willenserklärung durch Abgabe gegenüber einem der Gesamtvertreter zugeht.

3. WEG-Recht

Bauliche Veränderung

Rechtsfrage:
Bei welchen Umbaumaßnahmen ist der WE - mangels Zustimmung - von den Kosten befreit?

Hierzu BGH - Urteil vom 11.11.2011 - Az. V ZR 65/11:
Eine Kostenbefreiung des WE nach § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG setzt voraus, dass die Umbaumaßnahme eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellt. § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG ist nämlich weder auf Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG anwendbar (BGH NJW 2011, 2660 Rn. 15) noch auf Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift ist folglich durch die Neuregelung des § 22 Abs. 2 WEG und die damit verbundene Stärkung der Mehrheitsmacht eingeschränkt worden. Dass WE sich an den Kosten für die verbleibenden Maßnahmen, die weder eine modernisierende Instandsetzung noch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i. V. m. § 559 Abs. 1 BGB darstellen, nur dann beteiligen müssen, wenn sie der Durchführung zugestimmt haben, ist ein zumindest vertretbares Ergebnis.

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Stimmt ein WE - auch mangels Anwesenheit in einer Eigentümerversammlung - einer baulichen Maßnahme i. S. v. § 22 Abs. 1 WEG nicht zu und bleibt der Zustimmungsbeschluss unangefochten, ist der „schweigende" WE an den Kosten der Maßnahme nicht zu beteiligen.

Modernisierung

Rechtsfrage:
Tritt die in § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG vorgesehene Kostenbefreiung auch zugunsten des WE ein, der der Umbaumaßnahme nicht zugestimmt hat, obwohl dies gemäß § 14 Nr. 1 WEG erforderlich gewesen wäre?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 11.11.2011 - Az. V ZR 65/11:
Die in § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG angeordnete Kostenbefreiung hängt nicht davon ab, ob die Zustimmung des WE zu der Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. Maßgeblich ist nach dem Wortlaut der Vorschrift nur, dass der WE einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht zugestimmt hat, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob er über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird oder nicht. Die Bestandskraft des nicht rechtzeitig angefochtenen Beschlusses bewirkt dessen Gültigkeit (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Folge ist eine Duldungspflicht. Der Beschluss ist gültig, obwohl die Zustimmung (nach wie vor) fehlt.

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Es steht den WE in jedem Fall frei, bei einer Umbaumaßnahme gemäß § 16 Abs. 4 WEG mit qualifizierter Mehrheit eine Kostenverteilung zu beschließen, die dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt; auf diesem Weg kann auch der „schweigende WE" mit Kosten belastet werden. Denn bei entsprechender Beschlussfassung wäre § 16 Abs. 6 Satz 1 WEG unanwendbar ( § 16 Abs. 6 Satz 2 WEG).

Abänderung der Kostenverteilung

Rechtsfrage:
Kann in der Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung gleichzeitig eine abändernde Kostenregelung für bauliche Veränderungen nach § 16 Abs. 4 WEG liegen?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 11.11.2011 - Az. V ZR 65/11:
Die Jahresabrechnung kann nicht als stillschweigende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG angesehen werden, auch wenn sie mit der erforderlichen qualifizierten Mehrheit beschlossen wird. So ist bereits zweifelhaft, ob die WE bei Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung davon ausgehen, dass gleichzeitig eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung festgelegt werden soll. Zumindest verbietet es sich aus Gründen der Transparenz, einen solchen Beschluss nachträglich in die Jahresabrechnung hineinzulesen (vgl. zu § 16 Abs. 3 WEG BGH NJW 2010, 2654 Rn. 16). Das gilt bei der auf die Kostenverteilung in einem Einzelfall bezogenen Norm des § 16 Abs. 4 WEG jedenfalls dann, wenn den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung nicht bewusst war, dass sie eine von dem an sich gültigen Kostenverteilungsmaßstab abweichende Regelung trafen.

Modernisierung

Rechtsfrage:
Wann ist von einer Gebrauchswerterhöhung im Zusammenhang mit einer Modernisierungsmaßnahme i. S. v. § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG auszugehen?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 11.11.2011 - Az. V ZR 65/11:
Die Bestimmung des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG hat infolge der Verweisung auf § 559 Abs. 1 BGB einen weiten Anwendungsbereich und erlaubt eine großzügige Handhabung des Modernisierungsbegriffes (BGH NZM 2011, 281 Rn. 9). Im Hinblick auf eine Maßnahme, die den „Gebrauchswert (…) nachhaltig erhöht" (§ 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i. V. m. § 559 Abs. 1 Alt. 1 BGB) genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen. Die Mehrheitsmacht umfasst dagegen nicht eine Umgestaltung der Wohnanlage, die deren bisherige Eigenart ändert, wie etwa einen Anbau, eine Aufstockung, einen Abriss von Gebäudeteilen oder vergleichbare Änderungen.

Ein gesundes neues Jahr 2012

Wir bedanken uns sehr herzlich für die vertrauensvolle Zusammenarbeit

und wünschen Ihnen Glück, Gesundheit und viel Erfolg im neuen Jahr 2012!