Baurecht 01/2013

1. Neue HOAI tritt im Juli/August 2013 in Kraft
2. Rechtsprechungstipp für Investoren
3. Rechtsprechungstipp für Bauherren und Bauunternehmer
4. Expertentipp für Architekten, Ingenieure und Fachplaner
5. Expertentipp für Investoren
6. Expertentipp für Bauunternehmer
7. Expertentipp für Architekten, Ingenieure und Fachplaner
8. Expertentipp für den Bauherren

Neue HOAI tritt im Juli/August 2013 in Kraft

Der Bundesrat hat in seiner letzten Plenarsitzung am 07.06.2013 der nunmehr siebten Änderung der HOAI zugestimmt. Damit kann die HOAI 2013 nunmehr sehr kurzfristig in Kraft treten. Die neue HOAI tritt am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Dies wird voraussichtlich noch im Juli/August 2013 der Fall sein.

Rechtsprechungstipp für Investoren

Bei dem Erwerb eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung vom Bauträger ist des Öfteren die Finanzierung noch nicht gesichert. Vereinbaren die Parteien dann ein kostenfreies Rücktrittsrecht vom Vertrag für den Fall, dass die Finanzierung noch nicht gesichert ist, besteht damit ein keine weiteren Kosten auslösendes Rücktrittsrecht des Erwerbers. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 17.12.2010 klargestellt. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 22.11.2012 die entsprechende Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen. Es ist dabei auch ohne Belang, warum keine Finanzierung zustande kommt. Im vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall verhielt es sich so, dass die Banken eine Finanzierung deshalb verweigerten, weil nach Abzug der monatlichen Belastung das Existenzminimum für den Erwerber und seine Familie unterschritten gewesen wäre.

Rechtsprechungstipp für Bauherren und Bauunternehmer

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.03.2013 seine Rechtsprechung zum spekulativ überhöhten Einheitspreis fortgesetzt. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat der Auftragnehmer 16 Stück T-Verbindungen für Trockenbauwände zum Preis von jeweils 975,35 € angeboten, wobei der übliche Preis bei 41,81 € lag. Auf Grund entsprechender Planänderungen musste/durfte der Auftragnehmer dann letztendlich 261 T-Verbindungen ausführen. Die Klage auf entsprechende Vergütung der Mehrmengen hat der Bundesgerichtshof abgewiesen. Insofern sei der Preis sittenwidrig, so der Bundesgerichtshof.

Nachdem die Rechtsprechung zum spekulativ überhöhten Einheitspreis zusehends unübersichtlicher und unkalkulierbarer wird, ist Vorsicht bei extrem überhöhten Einheitspreisen geboten.

Expertentipp für Architekten, Ingenieure und Fachplaner

Planer, die prüfen, haben weitreichende Kontrollpflichten

Architekten haben viele Aufgaben. Zunehmend werden sie auch mit der Rechnungsprüfung und Bezahlungsabwicklung betraut. Dabei gehen sie allerdings besondere Haftungsrisiken ein. Im konkreten Fall hatte der Bauherr eines Großprojektes seinen Architekten damit beauftragt, den jeweiligen Bautenstand festzustellen und fällige Abschlagszahlungen an den beauftragten Generalunternehmer freizugeben. Mehrere Zahlungen wurden daraufhin geleistet. Allerdings wurde der Generalunternehmer, der die Zahlungen erhalten hat, insolvent. Ein Sachverständiger stellte daraufhin fest, dass die bisher erbrachten Leistungen erhebliche Mängel hätten und der Bautenstand weit hinter den freigegebenen Zahlungen zurückbleibe. Der Bauherr hielt sich an seinen Architekten und verlangte von ihm Schadenersatz. Der Haftpflichtversicherer des Architekten lehnte die Forderungen ab mit der Begründung, für den vorliegenden Fall bestehe kein Versicherungsschutz. Tatsächlich sehen die Bedingungen der Haftpflichtversicherer den Ausschluss des Versicherungsschutzes für den Fall eines bewusst pflichtwidrigen Verhaltens vor. Und, so argumentiert die Versicherung, bei einem eklatanten Missverhältnis zwischen den freigegebenen Zahlungen und dem Bautenstand, in diesem Fall rund 30 Prozent Überzahlung, habe sich der Architekt pflichtwidrig verhalten.

Vorsicht: Ein Planer, der sich in dieser Weise in die Rechnungsprüfung sowie die Zahlungsabwicklung vertraglich einbinden lässt, muss wissen, dass ihn weitreichende Prüfungs- und Kontrollpflichten bezüglich der Bausubstanz treffen. Deutliche Überzahlungen können zum Ausschluss des Versicherungsschutzes führen.

Expertentipp für Investoren

Hochwasser ist nicht immer mitversichert

Gebäudeversicherungen sind keine Allgefahrenversicherungen. Versicherungen schützen immer nur vor den in den Versicherungsbedingungen aufgeführten Risiken. Im Normalfall sind das Feuer, Blitz, Hagel und Sturm. Andere Schäden, beispielsweise durch Hochwasser, werden von solchen Versicherungen nicht mit abgedeckt. Die Erfahrungen der letzten Woche haben aber gezeigt: Stürme und sommerliche Gewitter nehmen zu und mit ihnen die Hochwassergefahr. Kommt es infolge von Hochwasser zu einem Wasserschaden am Gebäude, so wäre dieser nur über eine sogenannte Elementarschadenversicherung gedeckt. Daher die Empfehlung an Gebäudeeigentümer, genau zu prüfen, ob für sie der zusätzliche Abschluss einer Elementarschadenversicherung sinnvoll sein könnte.
  

Expertentipp für Bauunternehmer

Auch beim gekündigten Bauvertrag Abnahme durchführen!

Ein fertiges Werk muss abgenommen werden. Das ist allgemein bekannt. Dass aber nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung auch ein unfertiger Bau abgenommen werden muss, wenn der Bauvertrag gekündigt wurde, das ist vielen Handwerkern und Bauunternehmern nicht geläufig.

Wird ein Vertrag gekündigt, kommt es oft zum Streit zwischen den Parteien. Ursache dafür ist häufig die Frage, ob am unfertigen Baukörper Mängel bestehen, für die dann ein Nacherfüllungsrecht des Unternehmers existiert beziehungsweise ein Recht auf zweite Andienung. Baufachleute suchen seit langem nach einer praktikablen Lösung, wie unterschieden werden kann zwischen einem Mangel am unfertigen Baukörper einerseits und Restleistungen andererseits, die auf Grund der Kündigung noch nicht erbracht wurden und nun auch nicht mehr zu erbringen sind.

Daher gilt folgende grobe Faustregel: „Das zum Zeitpunkt der Kündigung bestehende, unfertige Werk ist mangelfrei, wenn es ohne zusätzliche ungeplante Maßnahmen für die Vollendung des ursprünglich geschuldeten Werkes geeignet ist. Lässt der unfertige Baukörper also ein „Weitermachen“ zu, so kann die Abnahme gefordert werden. Ist dagegen ein teilweiser Rückbau erforderlich, so besteht grundsätzlich auch bei Kündigung die Mangelbeseitigungspflicht des Bauunternehmers und sein Recht auf Nacherfüllung.“

Daher ist die Abnahme des unfertigen Bauwerks zur korrekten Werklohn-Abrechnung und zur Fälligkeit des Werklohns notwendig. Mit der Kündigungserklärung wird ein Schnitt gezogen: Die bis dahin erbrachte Teilleistung wird in jedem Fall anteilsmäßig am Gesamtwerklohn abgerechnet. Der Wert der Arbeit lässt sich nur mit einer Begehung und einem Aufmaß verlässlich ermitteln. Je nachdem, auf welcher rechtlichen Grundlage der Vertrag gekündigt wurde, muss der Auftraggeber eventuell aber auch einen Teil der nicht erbrachten Leistung bezahlen, zum Beispiel bei der sogenannten freien Kündigung.

Expertentipp für Architekten, Ingenieure und Fachplaner

Abschlagszahlungen für Planer im Vertrag vereinbaren

Abschlagsrechnungen sind in der Baubranche gang und gäbe. Vor allem bei Bauvorhaben, die sich über Monate hinziehen, müssen Auftragnehmer Abschlagszahlungen erhalten, um ihr wirtschaftliches Risiko in Grenzen zu halten. Das gilt auch bei den Leistungen der Architekten und Ingenieure. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt in § 15 Abs. 2, dass Abschlagszahlungen zu vereinbarten Zeitpunkten oder in angemessenen zeitlichen Abständen für nachgewiesene Leistungen gefordert werden können. Findige Juristen und Rechtswissenschaftler diskutieren nun allerdings darüber, ob dies im Einklang mit den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB steht, das weitere Vorschriften zu Abschlagszahlungen kennt. Damit diese Diskussion nicht das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien belastet, sollte sie von vornherein vermieden werden. Von daher folgender Rat: Die Vertragspartner sollten im Architekten- oder Ingenieurvertrag zumindest auf § 15 HOAI Bezug nehmen, besser noch gleich detailliert regeln, zu welchen Leistungsständen Abschlagszahlungen gefordert werden können. Solche klaren Regelungen bringen dem Auftraggeber nicht nur Kostensicherheit, sondern helfen auch den Planern, dass deren Abschlagsrechnungen zügig geprüft und bezahlt werden.

Expertentipp für Bauherren

Skonto muss vereinbart werden

Private Bauherren müssen meist auf den Cent achten, da lohnen sich Rabatte und Skonti. Im Baugewerbe sind sogenannte Skontovereinbarungen üblich, also die Reduzierung der Rechnungssumme, sofern diese innerhalb einer bestimmten Frist bezahlt wird. Bis zu 5 % Skonto sind in der Baubranche durchaus üblich. Skonto muss allerdings immer vorher vereinbart werden und die Regelungen dazu müssen eindeutig sein. Das heißt, es muss genauz festgelegt sein, in welcher Höhe und innerhalb welcher Fristen und von welchen Zahlungen Skonto in Abzug gebracht werden kann. Unbedingt einhalten sollten Auftraggeber die vereinbarte Skontofrist. Relevant ist nicht der Zeitpunkt der Zahlung, sondern der Stichtag des Zahlungseingangs auf dem Konto der beauftragten Bau- oder Handwerksfirma soweit nichts Anderweitiges vereinbart ist.