Immobilienrecht 01/2013

1. Mietrecht Wohnraum
   • Betriebskosten
   • Mangel
2. Mietrecht Gewerberaum
   • Betriebskosten I
   • Betriebskosten II
   • Betriebskosten III

Mietrecht Wohnraum

Betriebskosten

Rechtsfrage:
Kann der Vermieter die anteiligen Kosten für die jährliche Wartung der Gastherme auf den Mieter mit einer entsprechenden Formularklausel im Mietvertrag abwälzen?

Hierzu BGH - Urteil vom 07.11.2012 - VIII ZR 119/12:
Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 4 a, 4 b BetrKV. Sie können gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, sofern es sich bei der Gastherme um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 1 Nr. 1 HeizkostenVO handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Verordnung gemäß §§ 2, 11 HeizkostenVO eingreift.

Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, hat der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür sieht die gesetzliche Regelung nicht vor. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten.

Mangel

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Mieter in zulässiger Weise wegen eines bauseitigen Mangels am Mietobjekt eine Mietminderung in Anspruch nehmen kann? 

Hierzu BGH - Urteil vom 05.12.2012 - VIII ZR 74/12:
Berechtigen bauseitige Mängel am Mietobjekt den Mieter dem Grunde nach zu einer Minderung (§ 536 BGB) der Miete, muss der Mangel im Hinblick auf § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB dem Vermieter vor Geltendmachung der Minderung angezeigt werden. 

Ein Mieter wäre im Weiteren daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verletzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Mängeln der Mietsache (§ 536c Abs. 1 BGB) zusteht (BGH, NJW 1987, 1072). In diesem Fall kann sich ein Mieter auf eine kraft Gesetzes eingetretene Mietminderung nicht berufen, weil es einen Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstellt, wenn ein Gläubiger etwas fordert, was er sofort wieder zurück zu gewähren hat. Für das Unterbleiben einer (rechtzeitigen) Mängelanzeige ist jedoch der Vermieter beweispflichtig. 

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters kann sich bereits dadurch ergeben, dass der Vermieter infolge verspäteter Mängelanzeige daran gehindert ist, vor Ablauf der werkvertraglichen Gewährleistungsfrist seine gewährleistungspflichtigen Handwerker wegen des eingetretenen Baumangels in Anspruch zu nehmen.

Mietrecht Gewerberaum

Betriebskosten I

Rechtsfrage: 
Wann wird der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung zu viel bezahlter Betriebskosten fällig?

Hierzu BGH - Urteil vom 05.12.2012 - XII ZR 44/11:
Grundsätzlich wird der Rückerstattungsanspruch des Mieters erst mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, NJW 1991, 836; BGH, NJW 2005, 1499, 1501). Das gilt auch für den Fall, dass etwa der Vermieter die Betriebskostenabrechnungen für bestimmte Abrechnungszeiträume erst Jahre später erstellt. Ergeben sie ein Guthaben des Mieters, wird dessen Anspruch auf Erstattung erst zu diesem Zeitpunkt fällig.

Betriebskosten II

Rechtsfrage:
Gibt es einen Anspruch des Mieters auf Erstattung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen, wenn der Vermieter nicht abrechnet?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 05.12.2012 - XII ZR 44/11:
Der Mieter hat bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. 

Zwar kann der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist unmittelbar die Rückzahlung der in dem Abrechnungszeitraum geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht innerhalb einer angemessenen Frist über die Betriebskosten abgerechnet hat, es sei denn, der Vermieter ist an der Einhaltung der Frist aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert gewesen (BGH NJW 2005, 1499, 1501). Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses keine Betriebskostenabrechnung erstellt hat. 

Während eines laufenden Mietverhältnisses ist der Mieter bereits dadurch ausreichend geschützt, dass er im Falle der verspäteten Abrechnung die Zahlung weiterer Betriebskostenvorauszahlungen bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung gemäß § 273 Abs. 1 BGB verweigern kann (BGH, NJW 2010, 1065 Rn. 39; BGH NJW 2006, 2552 Rn. 11 f.). 

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Der Mieter kann auch nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Abrechnungszeiträume, in denen er während des noch laufenden Mietverhältnisses die Möglichkeit gehabt hätte, von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen, nicht unmittelbar die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen (BGH, NJW 2012, 3508 Rn. 10).

Betriebskosten III

Rechtsprechung:
Kann der Mieter auf Erstattung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen Verzugszinsen verlangen, wenn der Vermieter nicht abrechnet?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 05.12.2012 - XII ZR 44/11:
Wenn der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht erfüllt und in der Folge ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausgezahlt wird, hat der Mieter keinen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen für diesen Zeitraum der verspäteten Abrechnung. 

Zwar führt die verspätete Abrechnung der Betriebskosten in den Fällen, in denen sich auf Grund der Abrechnung ein Guthaben für den Mieter ergibt, dazu, dass dem Mieter (jedenfalls zeitweise) unberechtigt ein Geldbetrag vorenthalten wird. Dennoch ist der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist zunächst nur dazu verpflichtet, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Erst nach der Erstellung der Abrechnung und unter der Voraussetzung, dass die vom Mieter im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen die Höhe der abrechnungsfähigen Betriebskosten übersteigen, erlangt der Mieter einen auf die Zahlung von Geld gerichteten Anspruch. Entsprechen die abrechnungsfähigen Betriebskosten den geleisteten Vorauszahlungen oder übersteigen sie diese sogar, steht dem Mieter auch bei einer verspäteten Abrechnung kein Zahlungsanspruch zu. Dies zeigt, dass der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Betriebskosten nicht mit einer Geldschuld gleichgesetzt werden kann, bei der von vornherein feststeht, dass dem Gläubiger durch eine verspätete Leistung des Schuldners Geld vorenthalten wird.