Immobilienrecht 01/2014

  1. Mietrecht Wohnraum
    • Untervermietung
    • Schönheitsreparaturen
  2. Gewerberaum
    • Heizungsmangel
    • Wärmedämmung
    • Mobilfunk
   


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Mietrecht Wohnraum

Untervermietung

Rechtsfrage:
Muss der Vermieter, der dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst?

Hierzu BGH - Urteil vom 08.01.2014 - VIII ZR 210/13:
Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer. 

Hiervon unterscheidet sich die Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass eine ihm erteilte Erlaubnis zur Untervermietung eine solch ungewöhnliche Nutzung mit umfasst. Zudem hatte der Vermieter bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangt, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte; schon daraus konnte der Mieter erkennen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

 

Schönheitsreparaturen

Rechtsfrage:
Unter welchen Voraussetzungen kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der üblichen Fristen an den künftig anfallenden Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt werden - Quotenabgeltungsklausel?

Grundlagen - vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Der BGH hat bislang (vgl. BGH NJW 2007, 3632; BGHZ 105, 71) eine Quotenabgeltungsklausel über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung für unbedenklich gehalten, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllt. So musst die Klausel eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglichen, dass für die Berechnung der vom Mieter zu leistenden Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung auf Grund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. 

In derselben Entscheidung hat der BGH bereits Bedenken geäußert, ob eine Quotenabgeltungsklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalten kann. Er hat diese Zweifel damit begründet, dass entweder - wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat - sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lässt, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst und wie weit sie durch den Vormieter herbeigeführt worden ist, oder der Mieter - wenn er im Laufe seiner Mietzeit renoviert hat - doppelt belastet wird, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen hat, obwohl beziehungsweise weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt hat. Damit war bereits höchstrichterlich angekündigt, dass Quotenabgeltungsklauseln bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenem Wohnraum als nicht wirksam gewertet werden.

Mit dem

BGH - Hinweisbeschluss an die Parteien vom 22.01.2014 - VIII ZR 352/13

stellt der BGH erstmalig die grundsätzliche Frage, ob denn Quotenabgeltungsklauseln der Inhaltskontrolle überhaupt standhalten können, unabhängig vom Renovierungsstand bei Mietbeginn. Hier lässt der BGH eine Verneinung durchblicke und führt hierzu aus:

„Es ist fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei "normaler" Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann nicht an.“

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Die auf diesem Weg bekannt gegebenen Überlegungen des BGH sind der „angekündigte Tod“ jedweder formularmäßig vorgegebenen Kostenbeteiligung des Mieters an künftigen Schönheitsreparaturarbeiten. Entsprechende Klauseln in (Muster-)Mietverträgen, wie auch immer formuliert, werden ab sofort als unwirksam zu bewerten sein.

 

 

Mietrecht Gewerberaum

Heizungsmangel

Rechtsfrage:
Ist ein Mangel der Mietsache anzunehmen, wenn eine Heizungs- und Belüftungsanlage im Mietobjekt hohe Energiekosten verursacht? 

Grundlagen - vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Ein Mangel der Mietsache ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss. Die Abweichung der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit muss alsdann den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesentlich beeinträchtigen.

Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter auf Grund des Vertrages vom Vermieter verlangen kann (BGH NZM 2006, 582; BGH NZM 2006, 626). Dabei ist nach der Verkehrsanschauung der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH NZM 2013, 575 Rn. 15 m. w. N.). 

Zur Festlegung des "Soll-Zustands" der Mietsache können die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages

  • eine ausdrückliche Vereinbarung hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung treffen.
  • als Anlage eine Baubeschreibung beifügen und damit zum Inhalt des Mietvertrages und zur Grundlage für den Umbau und die Ausstattung des Mietgegenstands machen.

Nunmehr BGH - Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12:
Ist in einer dem Mietvertrag beigefügten Baubeschreibung geschuldete Standard in Bezug auf die Heizungs- und Belüftungsanlage festgelegt und können mit den installierten vorhandenen installierten Anlagen die Geschäftsräume ausreichend beheizt und belüftet werden können, kann eine „Unwirtschaftlichkeit der Anlagen“ keinen Mangel begründen (vgl. KG ZMR 2008, 892; KG WuM 2005, 774). War die Heizungs- und Belüftungsanlage zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits installiert und sollte sie im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt auch nicht verändert werden, entspricht sie bei ordnungsgemäßer Funktion dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache.

Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage im Vergleich zu anderen Geschäftsräumen hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. Insbesondere lässt sich in diesem Fall ein Mangel der Mietsache nicht damit begründen, dass bei einer anders konzipierten und daher wirtschaftlicher arbeitenden Heizungsanlage geringere Kosten anfallen würden. Würde der im Vergleich mit einer modernen Heizungsanlage unwirtschaftliche Betrieb der bei Vertragsschluss vorhandenen Anlage zu einem Mangel führen, wäre der Vermieter gehalten, um seinen Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachzukommen, die Anlage technisch so zu verändern, dass ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet wird. Dadurch würde jedoch eine vom Gesetz nicht vorgesehene Modernisierungspflicht des Vermieters begründet, auf die der Mieter keinen Anspruch hat (vgl. BGH NJW 2013, 2417 Rn. 22 BGH NJW-RR 2012, 262). 

Auch das für das Wohnraummietrecht in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot führt zu keiner anderen Beurteilung. Danach kann die Unwirtschaftlichkeit einer technisch fehlerfrei arbeitenden Heizungsanlage zwar bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten von Bedeutung sein. Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten (BGH NJW 2008, 142 Rn. 18). Dies gilt auch für den Bereich der Gewerberaummiete.

Dass bei einer anderen technischen Gestaltung der Heizungs- und Belüftungsanlage nur geringere Energiekosten aufgewendet werden müssten, ändert nichts daran, dass die vorhandene Anlage der vertraglichen Beschaffenheit der Mietsache entspricht und daher keinen Mangel der Mietsache begründen kann. Der Mieter kann sich daher zur Begründung eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht auf die von ihr behauptete Unwirtschaftlichkeit der Heizungs- und Belüftungsanlage berufen.

 

Wärmedämmung

Rechtsfrage:
Ist ein Mangel der Mietsache anzunehmen, wenn der Wärmeschutz am Mietobjekt nicht dem technischen Standard bei Mietbeginn entspricht? 

Nochmals BGH - Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12:
Bei einem älteren Gebäude können durchaus die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags geltenden technischen Standards für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer Mietsache maßgeblich sein können. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen an der Mietsache vornimmt, die einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes gleichkommen (vgl. BGH NJW 2013, 2417 Rn. 28; BGH NJW 2009, 2441 Rn. 11; BGH NJW 2005, 218, 219 jeweils zum Trittschallschutz in Mietwohnungen). Nur unter diesen Voraussetzungen kann der Mieter einen Wärmeschutz an den Außenwänden beanspruchen, der den bei Abschluss des Mietvertrages geltenden DIN-Normen entspricht. Andernfalls ist ein Mangel zu verneinen.

 

Mobilfunk

Rechtsfrage:
Welche Mehrheiten benötigt ein Beschluss über die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Hierzu BGH - Urteil vom 24.01.2014 - V ZR 48/13:
Die Anbringung der Mobilfunkanlage ist eine bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 1 i. V. m § 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf. 

Auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen besteht zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen. Dies stellt eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen muss (§ 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG). 

Eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick auf die Regelung des § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB geboten. Danach besteht zwar im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer eine Vermutung dafür, dass bestimmte Einwirkungen, zu denen auch Strahlenimmisionen gehören, unwesentlich und daher hinzunehmen sind, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden. Nicht aber regelt die Norm den Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll und ob hierzu bauliche Veränderungen mit all ihren Vorzügen und Nachteilen vorgenommen werden sollen. Der Rückgriff von § 22 Abs. 1 WEG auf den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG soll sicherstellen, dass das Recht jedes Wohnungseigentümers, auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen durch das Zustimmungserfordernis maßgebend Einfluss zu nehmen, grundsätzlich gewahrt bleibt. In diese Befugnis darf nur eingegriffen werden, soweit Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen sind. Denn das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage verlangt - auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen - ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme.

 

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