Immobilienrecht 03/2014
1. Mietrecht Wohnraum
- Einordnung eines "Mischmietverhältnisses"
- Betretungsrecht
2. Mietrecht Gewerberaum
- Korrektur der Betriebskostenabrechnung
3. WEG-Recht
- Verwalterkosten im Anfechtungsprozess
4. 3. Verwalter-Infoabend 2014 in Nürnberg
- 3. Verwalter-Infoabend 2014 in Nürnberg
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RA Ralf Specht |
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht |
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Mietrecht Wohnraum
Einordnung eines "Mischmietverhältnisses"
Rechtsfrage:
Nach welchen Regeln richtet sich ein durch einen einheitlichen Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag über ein Haus, dessen Räume entsprechend den getroffenen Vereinbarungen teilweise zu Wohnzwecken und teilweise (Erdgeschossräume) zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit (Hypnosepraxis) genutzt werden und für dessen Nutzung eine einheitliche Miete zu zahlen ist?
Hintergrund - vorgestellt vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Jedes Mischmietverhältnis ist in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume" (Gewerbemietverhältnis) einzustufen, weil gesetzliche Sondervorschriften für Mischmietverhältnisse fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere gesetzliche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von sonstigen Räumen. Dies gilt nicht nur für die die Abwicklung des Mietverhältnisses, sondern auch für das Prozessrecht, denn die sachliche Zuständigkeit der Gerichte hängt davon ab, ob es sich um einen Rechtsstreit aus einem Wohnraummietverhältnis handelt oder nicht.
Hierzu BGH - Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13:
Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischverträgen - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt, ob also nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet.
Bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht, ist auf den Vertragszweck abzustellen. Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend. Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht. Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck ist unbeachtlich.
Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Dabei lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu.
Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
- Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat, besteht nicht.
- Für die Ermittlung des nach dem Willen Vertragsparteien vorherrschenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen auf objektive (äußerliche) Umstände zurückzugreifen, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt etwa - je nach Fallgestaltung - die Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum- oder Wohnraummiete) zugeschnittenen Vertragsformulars in Betracht. Dabei können nicht nur der Inhalt der darin enthaltenen Regelungen oder - unter Umständen - die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen, sondern auch der Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaumnutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen). Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbliche/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen. Entsprechendes gilt - falls die Miete für die verschiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile, wobei allerdings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird. Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) können gegebenenfalls Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen. Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzungsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertragsschlusses oder aus einem nachträglichen Verhalten der Parteien ergeben.
- Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen. Denn ansonsten würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG), unterlaufen.
Betretungsrecht
Rechtsfrage:
Kann sich der Vermieter formularvertraglich ein Recht - nach entsprechender Vorankündigung - zum Betreten der Wohnung ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumen lassen.
Hintergrund - vorgestellt vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
In der Rechtsprechung besteht Streit darüber, ob sich der Vermieter das Recht ausbedingen kann, die Mieträume zur allgemeinen Kontrolle in regelmäßigen Abständen zu besichtigen oder ob es hierzu eines konkreten Anlasses bedarf.
Hierzu nun BGH - Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13:
Dem Vermieter steht weder ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, zu, noch kann sich ein solches Recht aus einer Formularklausel im Mietvertrag, wonach die Klägerin berechtigt sei, das vom Beklagten gemietete Objekt nach vorheriger Ankündigung zur "Überprüfung des Wohnungszustands" zu besichtigen, ergeben. Eine solche, das anlasslose Betretungsrecht regelnde Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB).
Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden". Vor diesem Hintergrund kann dem Vermieter von Wohnraum nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen.
Vielmehr besteht eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.
Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Ein konkreter sachlicher Grund für die Besichtigung der Mieträume kann sich aus Anlass der beabsichtigten Veräußerung des Mietgrundstücks oder der Neuvermietung (nach Kündigung) des Mietobjekts ebenso ergeben wie bei gebotener Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten (v. a. nach Mängelanzeige des Mieters), beim Ablesen von Messeinrichtungen, bei der Durchführung vom Mieter zu duldender Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen oder bei offenkundigen Schadensfällen (Wasser dringt aus der Wohnung).
Mietrecht Gewerberaum
Korrektur der Betriebskostenabrechnung
Rechtsfrage:
Kann der Vermieter eine bereits vom Mieter bezahlte Betriebskostenabrechnung nochmals korrigieren?
Hierzu nun BGH - Urteil vom 28.05.2014 - XII ZR 6/13:
Bei einem Mietverhältnis über Gewerberäume kommt allein durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter zwischen den Mietvertragsparteien für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (BGH NJW 2013, 2885 Rn. 12).
Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Unabhängig davon ist der Vermieter von Gewerberäumen entsprechend der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB enthaltenen Regelung verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (BGH NJW 2010, 1065 Rn. 38). Nach Ablauf des Abrechnungsjahres tritt die sog. Abrechnungsreife ein, in deren Folge der Vermieter von Gewerberaum mit Ansprüchen auf Begleichung der vereinbarten Vorauszahlungen, soweit sie den Abrechnungszeitraum betreffen, ausgeschlossen ist. Zur Geltendmachung seiner Ansprüche muss er jetzt eine Abrechnung vorlegen.
Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB findet dagegen bei der Gewerberaummiete keine Anwendung (BGH NJW 2010, 1065 Rn. 17 ff.; BGH NJW 2011, 445 Rn. 12). Ebenso wenig gilt die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB für die Möglichkeit des Mieters, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben, weil diese Vorschrift nur auf die Wohnraummiete anwendbar ist (BGH, NJW 2013, 2885 Rn. 13 m. w. N.).
WEG-Recht
Verwalterkosten im Anfechtungsprozess
Rechtsfrage:
Kann durch den Beschluss dem Verwalter die Aufgabe übertragen werden, eine Hausordnung zu erstellen?
Grundlagen - vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann die (teilweise) obsiegende Partei von der (teilweise) unterlegenen Partei im Umfang der in der Kostengrundentscheidung festgelegten Erstattungspflicht Ersatz der zur Rechtsverfolgung oder - wie hier - Rechtsverteidigung notwendigen Kosten verlangen. Inwieweit hierzu auch die bei der Verwaltung nach dem Verwaltervertrag entstehenden Kosten zählen, ist strittig.
Hierzu LG Frankfurt - Urteil vom 11.06.2014 - 2-13 S 168/13:
Ein Beschluss dahingehend, dass der Verwalters eine Hausordnung mit verbindlicher Wirkung aufzustellen und den Wohnungseigentümern bekannt zu geben hat, ist bereits wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nichtig. Denn durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WE oder nach einer Vereinbarung die WE durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung (BGH NJW 2000, 3500). Die Möglichkeit der Übertragung der Erstellung der Hausordnung ist weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt daher. Es ist insbesondere kein Grund dafür ersichtlich, dass die WE eine ihrer Kernaufgaben (§ 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG) ohne jegliche Konkretisierung auf einen Dritten übertragen, ohne diesen insoweit einer inhaltlichen Kontrolle oder inhaltlichen Vorgaben zu unterwerfen.
Grundlagen - vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Es sind gem. §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 1 WEG - soweit nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes geregelt ist - allein die Wohnungseigentümer zur Aufstellung einer Hausordnung berufen. Diese Aufgabe können sie nicht insgesamt auf einen Dritten übertragen, sondern müssen über die Hausordnung selbst eine Beschlussfassung herbeiführen.