Immobilienrecht 03/2015
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Erfreuliche Mitteilung
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Mietrecht Wohnraum
- WEG-Recht
a) Rechtsfrage - Zweckwidrige Nutzung
b) Rechtsfrage - Hundehaltung
c) Rechtsfrage - Gemeinschaftsantenne
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RA Ralf Specht |
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht |
| Tel. 0911 / 58 60 2 - 65 Tel. 0911 / 58 60 2 - 69 |
Sekretariat Frau Heckl Sekretariat Frau Bachmann |
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1. Erfreuliche Mitteilung
Dieses Mal dürfen wir zunächst in eigener Sache Erfreuliches berichten:
So können wir Ihnen mitteilen, dass Herr Rechtsanwalt Ralf Specht aus unserem Fries-Immobilien-Team erneut - wie bereits 2013 - zu den ausgewählten Top-Anwälten in ganz Deutschland gehört. Dies ermittelte das Nachrichtenmagazin FOCUS. Rechtsanwalt Specht überzeugt durch eine hohe Fachkompetenz und Expertise im Fachbereich Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
FOCUS-SPEZIAL benennt in seiner Spezial-Ausgabe vom 22.09.2015 insgesamt 530 bundesweit führende Juristen aus allen relevanten Fachbereichen und liefert den Lesern die entscheidenden Informationen, um zu ihrem Recht zu gelangen. Die Ausgabe „Deutschlands Top-Anwälte“ blickt hinter die Kulissen herausragender Kanzleien für insgesamt 24 juristische Spezialgebiete, vom Arbeitsrecht über Gesellschafts- und Immobilienrecht bis hin zu Wirtschaftsrecht, klärt über die wichtigsten Fakten zu Miet-, Steuer- und Verkehrsrecht auf und hilft bei der Suche nach dem richtigen Experten.
Für die Liste der Top-Rechtsanwälte und Wirtschaftskanzleien wurden mehr als 4.200 Fachanwälte und über 1.700 Anwälte aus Wirtschaftskanzleien befragt. Die Auswahl erfolgte über die Häufigkeit der Kollegen-Empfehlungen. Zusätzlich wurden Mandanten-Bewertungsportale aus dem Internet herangezogen und Erwähnungen in Branchenpublikationen oder der Wirtschaftspresse ausgewertet. Die Anwälte, die im deutschlandweiten FOCUS-Vergleich zu den führenden des Landes zählen, erhielten die Auszeichnung „Top-Rechtsanwalt 2015“ für ihr jeweiliges Fachgebiet.
Das Fries-Immobilien-Team gratuliert dem Kollegen Ralf Specht zu der Auszeichnung.
2. Mietrecht Wohnraum
Rechtsfrage – Rauchwarnmelder
Kann der Vermieter die Wohnung des Mieters auch dann mit Rauchwarnmeldern ausstatten, wenn zuvor der Mieter bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hat?
Hierzu BGH - Urteil vom 17.6.2015 - VIII ZR 216/14:
Beschließt der Vermieter, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen, dann ist die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme als nicht ankündigungspflichtige bauliche Veränderung zu qualifizieren, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt und deshalb vom Mieter zu dulden ist. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.
Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der betroffenen Mieter auch daraus, dass dem Vermieter in Bayern der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 46 Abs. 4 BayBauO) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihm nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB). Während die Duldungspflicht des Mieters in einer solchen Fallgestaltung nach bisherigem Recht auf § 242 BGB gestützt wurde, weil solche bauliche Maßnahmen von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wurden, sind Maßnahmen, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden, nunmehr am Maßstab des § 555b Nr. 6 BGB zu beurteilen.
Vgl. auch BGH - Urteil vom 17.6.2015 - VIII ZR 290/14:
Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Deshalb kann der Eigentümer einer Mietsache als alleiniger Adressat des § 46 Abs. 4 BayBauO von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn der Vermieter verlangt nicht, dass der Mieter die von ihm angebrachten Rauchwarnmelder entfernt.
3. WEG Recht
a) Rechtsfrage – Zweckwidrige Nutzung:
Wie lange kann ein Wohnungseigentümer die unzulässige Nutzung einer anderen Sondereigentumseinheit beanstanden?
Hierzu BGH - Urteil vom 8.5.2015 – V ZR 178/14:
Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.
b) Rechtsfrage – Hundehaltung:
Kann die Gemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Erlaubnis zum unangeleinten Spielen von Hunden auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums geben?
Hierzu BGH - Urteil vom 8.5.2015 – V ZR 163/14:
Ob die in einem Mehrheitsbeschluss enthaltene, nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßende Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden, sondern beurteilt sich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles.
Hinweis 1 vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Die Berechtigung, die Nutzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Rasenfläche durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt aus § 15 Abs. 2 WEG. Hiernach können die Wohnungseigentümer, soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 der Vorschrift entgegensteht, durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen.
Hinweis 2 vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Ein Aufteilungsplan, der der Teilungserklärung beigefügt ist und der eine Rasenfläche mit Spielgeräten ausweist, stellt keine bindende, das Spielen von Hunden ausschließende Nutzungsbeschränkung dar, von der nur durch eine Vereinbarung aller Miteigentümer abgewichen werden könnte. Es handelt sich vielmehr um einen Plan im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG, der lediglich den Zweck hat, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen.
Seiner sachenrechtlichen Abgrenzungsfunktion entsprechend regelt der Aufteilungsplan grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung und nicht die Nutzung der Räumlichkeiten. Soweit eine Nutzung angesprochen ist, handelt es sich in aller Regel um einen bloßen Nutzungsvorschlag, mit dem keine bindende Nutzungsbeschränkung verbunden ist (BGH, NJW-RR 2010, 667 Rn. 8; BGH, NZM 2013, 153 Rn. 5 f., 9).
c) Rechtsfrage – Gemeinschaftsantenne:
Ist die Weiterübertragung über Gemeinschaftsantenne einer Wohnanlage eine vergütungspflichtige Kabelweitersendung
Hierzu BGH - Urteil vom 18.9.2015 – I ZR 228/14:
Eine WEG schuldet (hier: der GEMA) keine Vergütung für die Weiterübertragung der über die Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage per Satellit empfangenen Fernseh- und Hörfunksignale durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer.
Insbesondere verletzt eine WEG durch den Betrieb der Kabelanlage nicht das von der GEMA wahrgenommene ausschließliche Recht von Urhebern, ausübenden Künstlern, Sendeunternehmen und Filmherstellern zur Kabelweitersendung. Eine Kabelweitersendung setze eine öffentliche Wiedergabe i.Sv. § 15 Abs. 3 UrhG voraus. Die Rechte der Urheber und Leistungsschutzberechtigten wegen einer öffentlichen Wiedergabe ihrer Werke und Leistungen durch Kabelweitersendung beruhen auf Richtlinien der Europäischen Union (Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG und Art. 8 der Richtlinie 2006/115/EG). Der Begriff der öffentlichen Wiedergabe i.S.v. § 15 Abs. 3 UrhG ist deshalb in Übereinstimmung mit den entsprechenden Bestimmungen dieser Richtlinien und der dazu ergangenen Rechtsprechung des EuGH auszulegen. Danach setzt die Öffentlichkeit einer Wiedergabe voraus, dass einer "unbestimmten Zahl potentieller Adressaten" der Zugang zu denselben Werken und Leistungen eröffnet wird. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn die Wiedergabe auf "besondere Personen" beschränkt ist, die einer "privaten Gruppe" angehören. Bei der Beurteilung der Frage, ob die über eine Gemeinschaftsantenne empfangenen und durch ein Kabelnetz weitergeleiteten Sendesignale einer "privaten Gruppe" übermittelt werden, ist zu berücksichtigen, dass diese Sendesignale von einer WEG ausschließlich in die Wohnungen der dieser Gemeinschaft angehörenden Wohnungseigentümer übermittelt werden.
Es liegt keine Wiedergabe für eine Öffentlichkeit vor, weil die Wiedergabe auf "besondere Personen" beschränkt ist, die einer "privaten Gruppe" angehören. Wenn die Gesamtheit der Wohnungseigentümer anstelle zahlreicher Einzelantennen eine Gemeinschaftsantenne installiere und die empfangenen Sendesignale über Kabel an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungen weiterleite, ist das daher gleichfalls als eine Wiedergabe anzusehen, die auf "besondere Personen" beschränkt ist, die einer "privaten Gruppe" angehören. Im Ergebnis leiten die einzelnen Eigentümer die Sendungen nur an sich selbst weiter.