Immobilienrecht 04/2015
-
Allgemeines
- WEG-Recht
a) Rechtsfrage - Ansprüche der Eigentümer
b) Rechtsfrage - Kreditaufnahme
|
|
|
|
RA Ralf Specht |
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht |
| Tel. 0911 / 58 60 2 - 65 Tel. 0911 / 58 60 2 - 69 |
Sekretariat Frau Heckl Sekretariat Frau Bachmann |
|
|
|
1. Allgemeines
Infoabende des FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteams:
Wegen erheblicher, seit dem Sommer laufender Umbauarbeiten in unserem „Vortragsraum“ mussten die gewohnten Infoabende für WEG-Verwalter in der 2. Jahreshälfte 2015 leider ausfallen. Die Sanierungsarbeiten stehen aber kurz vor ihrem Abschluss, so dass wir in Kürze zu einem neuen Zusammentreffen Ende Januar 2016 einladen können. Bis dahin bitten wir noch um etwas Geduld.
2. WEG Recht
a) Rechtsfrage – Ansprüche der Eigentümer:
Kann in der Eigentümerversammlung ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss wirksam abgelehnt werden?
Hierzu BGH - Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15:
Auch ein Negativbeschluss der genannten Art muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Denn der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 21 WEG ist weit zu verstehen. Er umfasst u.a. Maßnahmen der Geschäftsführung hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie die hierauf bezogene Willensbildung. Um letzteres geht es hier, nämlich um das freiwillige Anerkenntnis einer behaupteten, aus dem gemeinschaftlichen Eigentum herrührenden Verpflichtung zur Vermeidung einer Auseinandersetzung vor Gericht.
Letztendlich aber hat ein solcher Beschluss der Gemeinschaft auf das Bestehen des geltend gemachten Anspruchs keinen Einfluss. Er erschöpft sichin der Versagung des freiwilligen Anerkenntnisses. Ebenso wenig wie die Wohnungseigentümer die Kompetenz haben, im Beschlusswege Leistungspflichten zu begründen (BGH, NJW 2010, 2801 Rn. 10 mwN), können sie einem anderen Wohnungseigentümer einen bestehenden Anspruch durch Beschluss nehmen.
Hinweise vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Die Berechtigung des vom Eigentümer geltend gemachten Anspruchs ist im Rahmen der Zahlungsklage zu prüfen. Einer Entscheidung im Rahmen der vom Eigentümer zuvor geführten Anfechtungsklage kommt insoweit keine Bindungswirkung zu.
Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein weites Ermessen. Es steht ihnen infolgedessen im Grundsatz frei, es auf ein Gerichtsverfahren ankommen zu lassen, wenn gegen den Verband Zahlungsansprüche einzelner Wohnungseigentümer (oder Dritter) geltend gemacht werden.
Gleichwohl kann es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, eine positive Beschlussfassung im Sinne einer freiwilligen Erfüllung des Anspruchs abzulehnen. Dies ist jedoch nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist, so dass ein unnötiger Rechtsstreit mit entsprechendem Kostenrisiko in Kauf genommen würde.
b) Rechtsfrage – Kreditaufnahme:
Kann die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen?
Nun hierzu BGH - Urteil vom 25.9.2015 – V ZR 5/15:
Der BGH bejaht diese Frage. Denn die Befugnis der WE, den Finanzbedarf der WEG auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken, wird vom WEG vorausgesetzt (BGHZ 195, 22 Rn. 7).
Auch wenn der Geldbedarf für die laufende Bewirtschaftung und die Instandhaltung einer Wohnanlage im Grundsatz durch die Aufbringung der Mittel in Form von Vorschüssen (§ 28 WEG) und die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) aufgebracht werden soll, kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, größere Ausgaben mittels Aufnahme eines Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu finanzieren.
Allerdings müssen die besonderen Haftungsrisiken berücksichtigt werden, die für die WE mit einer Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind. Im (Außen-)Verhältnis zur kreditgewährenden Bank haftet der einzelne WE gemäß § 10 Abs. 8 WEG zwar nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft droht dagegen eine Nachschusspflicht. Dies folgt aus der Verpflichtung der Wohnungseigentümer, für einen ausgeglichenen Etat zu sorgen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG; vgl. BGHZ 163, 154, 175). Gibt es Zahlungsausfälle bei WE, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder, wenn sich eine Finanzierungslücke während des laufenden Wirtschaftsjahrs auftut, durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden (BGHZ 108, 44, 47). Das gilt in gleicher Weise, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihren Anteil an den Zins- und Tilgungsleistungen nicht erbringen und dadurch Deckungslücken entstehen; denn auch diese Verbindlichkeiten gehören zu den Ausgaben im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG, deren Aufbringung durch den Wirtschaftsplan oder durch dessen Ergänzung in Form einer Sonderumlage (BGH NJW 2014, 2197 Rn. 19) sicherzustellen ist.
Da ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft nicht stattfindet (§ 11 Abs. 3 WEG), ist die Nachschusspflicht theoretisch unbegrenzt und trifft auch die WE, die den nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils zu zahlenden Teil des Darlehens bereits erbracht haben. Die WE müssen so lange (erhöhte) Wohngeldbeiträge beschließen und leisten, bis die Gemeinschaft über ausreichende Finanzmittel verfügt. Der entsprechende Anspruch der Gemeinschaft gegen die einzelnen WE kann zudem von den Gläubigern der Gemeinschaft, also auch einem Kreditgläubiger, gepfändet werden (BGHZ 163, 154, 174 f.).
Hinweis I vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Angesichts des hohen Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten; ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen. Bei dieser Abwägung sind insbesondere folgende Gesichtspunkte von Bedeutung:
(1) Zunächst kommt es wesentlich auf den Zweck des Darlehens an. Er ist nicht von vornherein auf bestimmte Maßnahmen begrenzt, muss aber für die Gemeinschaft auch bei objektiver Betrachtung ein nicht unerhebliches Gewicht haben. In erster Linie ist an Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Auch insoweit bedarf es allerdings der Differenzierung. Je dringlicher eine Maßnahme ist, desto eher treten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück. Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG, ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber es den Wohnungseigentümern erleichtern wollte, ihre Wohnanlage in wirtschaftlich vernünftiger Weise an die Erfordernisse der Zeit anzupassen (BGHZ 196, 45 Rn. 12); auch ihre Finanzierung mittels Darlehens kann daher ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Je notwendiger die Modernisierung ist, um die Wohnanlage auf einen zeitgemäßen Standard zu heben, desto eher wird eine Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
(2) Von Bedeutung ist ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. Wird eine vorhandene Rücklage nicht zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme eingesetzt, muss es hierfür triftige Gründe geben. Solche Gründe können etwa darin liegen, dass aufgrund des Alters der Wohnanlage und ihres Erhaltungszustandes mit weiterem Instandhaltungsbedarf zu rechnen ist, für den die Rücklage ganz oder teilweise vorgehalten werden soll. Bei Maßnahmen, die Aufschub dulden, ist die Möglichkeit einer kurzfristigen Ansparung der Rücklage in die Erwägung einzustellen. Erhält die Wohnungseigentümergemeinschaft für eine Maßnahme staatliche Fördermittel, die bei einer späteren Ausführung nicht mehr (sicher) zur Verfügung stünden, so ist andererseits auch dies zu berücksichtigen. Eine Darlehensfinanzierung wird insbesondere in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastet oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überfordert.
(3) Relevant ist zudem die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zu der Anzahl der Wohnungseigentümer. Sie kann im Hinblick auf die monatliche Belastung der Wohnungseigentümer ein Indiz für oder gegen die Ordnungsmäßigkeit der Darlehensaufnahme, aber auch wegen der möglichen Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer von Bedeutung sein. Bei der Bewertung der Belastung, die sich für die einzelnen WE aus den Zins- und Tilgungsleistungen für das in Aussicht genommene Darlehen ergeben, ist zu berücksichtigen, ob angesichts des Alters und des Zustands der Wohnanlage mit weiteren finanziellen Belastungen zu rechnen ist, für die die (dann) vorhandene Instandhaltungsrücklage nicht ausreichend erscheint, und ob die künftigen Belastungen zusammen genommen noch zumutbar sind. Dabei ist die Grenze der Zumutbarkeit nicht feststehend, sondern hängt von der Art der zu finanzierenden Maßnahme und deren Dringlichkeit ab.
Ist angesichts der Höhe der Belastung und bereits bestehender Wohngeldausfälle oder aufgrund anderer Umstände absehbar, dass die WEG nicht in der Lage ist, den Kredit sicher zu bedienen, entspricht eine Darlehensaufnahme aufgrund des Risikos für die übrigen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. auch LG Düsseldorf, ZWE 2014, 44, 45). Anders verhält es sich nur dann, wenn die Kreditaufnahme der Durchführung einer keinen Aufschub duldenden Instandsetzungsmaßnahme dient, diese nicht aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden kann und eine Sonderumlage die finanziellen Möglichkeiten der Wohnungseigentümer übersteigt (vgl.BGHZ 202, 375 Rn. 12).
(4) Weitere Aspekte für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer Kreditaufnahme sind die Kreditkonditionen, insbesondere die Höhe der Zinsen und der sonstigen Zusatzkosten, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen. Um eine dauerhafte Verschuldung der Gemeinschaft mit den damit verbundenen Risiken für die Gläubiger und für die Wohnungseigentümer zu vermeiden, muss die Rückzahlung so angelegt sein, dass der Kredit am Ende der Laufzeit zurückgezahlt ist. Zugleich wird eine längere Laufzeit als zehn Jahre nur in Ausnahmefällen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, etwa dann, wenn die Finanzierung einer unaufschiebbaren Maßnahme andernfalls nicht sichergestellt werden kann.
Hinweis II vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme muss nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen. Denn die Darlehensaufnahme ist ein eigenständiges Finanzierungsinstrument der WEG und nicht nur ein Behelf mit Elementen der Sonderumlage, um den WE, die durch eine Finanzierung der Maßnahme per Sonderumlage finanziell überfordert wären, zu ausreichenden Mitteln zu verhelfen. Wird sie mehrheitlich beschlossen und entspricht sie im Übrigen ordnungsmäßiger Verwaltung, muss sie auch von den überstimmten Wohnungseigentümern mitgetragen werden. Diese haben keinen Anspruch darauf, dass die Finanzierung eines gemeinschaftsbezogenen Vorhabens nach ihren individuellen Präferenzen gestaltet wird. Dies gilt umso mehr, als eine Kreditaufnahme auch für einkommensstarke Wohnungseigentümer von Vorteil sein kann, etwa weil andernfalls Maßnahmen, die den Wert der Anlage heben, ganz unterbleiben oder zu einem späteren Zeitpunkt infolge von Preissteigerungen oder einer weiteren Verschlechterung der Anlage wesentlich teurer ausgeführt werden müssen.
Den WE ist es allerdings nicht verwehrt, liquiden Wohnungseigentümern die Möglichkeit einzuräumen, ihren Anteil sofort zu entrichten, und den Kredit in entsprechend reduzierter Höhe aufzunehmen. Dass Zins- und Tilgungsleistungen dann im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nur von den übrigen Eigentümern zu tragen sind, kann in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Im Außenverhältnis bleibt es allerdings zwingend bei der Haftung aller WE gemäß § 10 Abs. 8 WEG. Sie kann nur mit Zustimmung des Gläubigers, also etwa dadurch in Wegfall gebracht werden, dass das Darlehen in voller Höhe aufgenommen und den einzelnen WE seitens des Darlehensgläubigers das Recht zu Sondertilgungen entsprechend ihrem Miteigentumsanteil unter Befreiung von der Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG eingeräumt wird.
In keinem Fall können die an der Kreditaufnahme nicht beteiligten WE jedoch im Innenverhältnis mittels Mehrheitsbeschluss von etwaigen Nachschusspflichten bei Fehlen liquider Mittel des Verbandes befreit werden.
Hinweis III vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:
Auch die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens muss gewissen Anforderungen genügen:
(1) Der Beschluss muss hinreichend bestimmt sein. Erforderlich ist die Festlegung der wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme. Der Beschluss muss daher Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist, oder ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist. Nicht zwingend erforderlich ist allerdings, dass der Beschluss die konkrete anteilige Beitragsleistung des einzelnen WE benennt, da deren Höhe, etwa wegen der Möglichkeit einer „Abwendungsbefugnis“ für einzelne Wohnungseigentümer, aber auch infolge variabler oder in einem gewissen Rahmen noch zu verhandelnder Zinskonditionen, veränderlich sein kann.
(2) Ferner muss vor der Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der WE - auch derjenigen, die von einer etwaigen „Abwendungsbefugnis“ Gebrauch gemacht haben - Gegenstand der Erörterung in der WE-Versammlung gewesen sein. Die WE dürfen nicht dem Irrtum unterliegen, dass sie unter allen Umständen nur für einen ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil an Zins- und Tilgungsleistungen für das Darlehen haften. Die entsprechende Unterrichtung der Wohnungseigentümer ist in dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.
Zugleich bietet es sich an, die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung über die aktuelle wirtschaftliche Situation der WEG, insbesondere über etwaige Wohngeldausfälle zu informieren. Eine Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse jedes WE ist dagegen nicht erforderlich; sie kann im Verhältnis der WE untereinander auch nicht verlangt werden.