Immobilienrecht 06/2013
- Erfreuliche Mitteilung in eigener Sache
- Rechtsanwalt Ralf Specht
- Wohnraum-Mietrecht
- Rauchen in der Wohnung
- Kündigung Garagennutzung
- Kündigungsausschluss
- WEG-Recht
- Hausgeld
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RA Ralf Specht |
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht |
| Tel. 0911 / 58 60 2 - 65 Tel. 0911 / 58 60 2 - 66 Tel. 0911 / 58 60 2 - 69 |
Sekretariat Frau Auer Sekretariat Frau Stegner Sekretariat Frau Bachmann |
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Erfreuliche Mitteilung in eigener Sache
Sehr geehrte Damen und Herren,
dieses Mal dürfen wir zunächst in eigener Sache Erfreuliches berichten:
So können wir Ihnen mitteilen, dass Herr Rechtsanwalt Ralf Specht aus unserem Fries-Immobilien-Team aktuell zu den ausgewählten Top-Anwälten in ganz Deutschland gehört. Dies ermittelte das Nachrichtenmagazin FOCUS. Rechtsanwalt Specht überzeugt durch eine hohe Fachkompetenz und Expertise im Fachbereich Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
FOCUS-SPEZIAL benennt in seiner Veröffentlichung vom 15.10.2013 insgesamt 790 führende Juristen und Wirtschaftskanzleien aus allen relevanten Fachbereichen und liefert den Lesern die entscheidenden Informationen, um zu ihrem Recht zu gelangen. Die Ausgabe „Deutschlands Top-Anwälte“ blickt hinter die Kulissen herausragender Kanzleien für insgesamt 24 juristische Spezialgebiete, vom Arbeitsrecht über Gesellschafts- und Immobilienrecht bis hin zu Wirtschaftsrecht, klärt über die wichtigsten Fakten zu Miet-, Steuer- und Verkehrsrecht auf und hilft bei der Suche nach dem richtigen Experten.
Für die Liste der Top-Rechtsanwälte und Wirtschaftskanzleien wurden mehr als 4.200 Fachanwälte und über 1.700 Anwälte aus Wirtschaftskanzleien befragt. Die Auswahl erfolgte über die Häufigkeit der Kollegen-Empfehlungen. Zusätzlich wurden Mandanten-Bewertungsportale aus dem Internet herangezogen und Erwähnungen in Branchenpublikationen oder der Wirtschaftspresse ausgewertet. Die Anwälte, die im deutschlandweiten FOCUS-Vergleich zu den führenden des Landes zählen, erhielten die Auszeichnung „Top-Rechtsanwalt 2013“ für ihr jeweiliges Fachgebiet.
Das Fries-Immobilien-Team gratuliert dem Kollegen Ralf Specht zu der Auszeichnung.
Wohnraum-Mietrecht
Rauchen in der Wohnung
Rechtsfrage:
Darf der Mieter in seiner Wohnung uneingeschränkt rauchen?
Hierzu AG Düsseldorf - Urteil vom 31.07.2013 - 24 C 1355/13:
Im Streitfall stellt der Zigarettenrauch eine „unzumutbare und unerträgliche Geruchsbelästigung“ für die weiteren Mieter des Mehrparteienhauses dar. Trotz Abmahnungen hat der Mieter seine Wohnung, die er seit 40 Jahren bewohnt, nur unzureichend gelüftet, so dass der Zigarettenrauch in das Treppenhaus gezogen ist. Der Mieter hat zudem noch seine Holzrollläden ständig geschlossen gehalten. Dieses Verhalten des Mieters gibt einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mieter muss wegen Zigarettenqualms Wohnung räumen.
Anmerkung Fries-Immobilien-Team:
Bislang waren sich Mieter sicher: In ihrer Wohnung dürfen sie uneingeschränkt rauchen. Die Richter am AG Düsseldorf sahen das nun im oben beschriebenen Fall anders.
Grundsätzlich gilt: Auch intensives Rauchen wird vom Gesetzgeber innerhalb der eigenen vier Wände geschützt und kann nicht generell verboten werden. Zulässig wäre allenfalls eine individuell vereinbarte Einschränkung oder gar ein Rauchverbot; eine entsprechende Regelung darf aber nicht in einem vorformulierten Mietvertrag vereinbart werden.
In Gemeinschaftsräumen wie dem Flur oder dem Keller ist die brennende Zigarette hingegen tabu. Wenn sich Nachbarn durch den Rauch gestört fühlen, zum Beispiel weil Rauch immer wieder in die eigene Wohnung zieht, kann der Vermieter einem rauchenden Mieter im Einzelfall auch verbieten, auf seinem Balkon zu rauchen oder den Rauchkonsum dort zu beschränken. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist nur dann möglich, wenn der Mieter trotz wiederholter Abmahnungen gegen seine Pflichten verstößt und außerhalb der eigenen Wohnung raucht.
Wegen des blauen Dunstes renovieren muss ein Mieter nur dann, wenn sein Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.
Kündigung Garagennutzung
Rechtsfrage:
Unter welcher Voraussetzung kann der Vermieter die zusammen mit der Wohnung vermietete Garage isoliert kündigen?
Hierzu BGH - Urteil vom 03.092013 - VIII ZR 165/13:
Der Klage auf Herausgabe des Stellplatzes war stattzugeben, weil die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis über den Stellplatz rechtswirksam ordentlich beendet hat. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Mietvertrag über die Wohnung des Mieters und dem auf gesonderter Vertragsurkunde geschlossenen weiteren Vertrag vom gleichen Tag über die Anmietung eines Stellplatzes um zwei separate, damit zwei rechtlich selbständige Vereinbarungen und somit auch getrennt kündbare Verträge handelt. Für diese Wertung sprich auch die Tatsache, dass die im Mietvertrag über den Stellplatz vereinbarte Kündigungsfrist von nur einem Monat auf den Willen der Parteien schließen ließ, zwei separate und somit auch gesondert kündbare Verträge abzuschließen.
Anmerkung Fries-Immobilien-Team:
Will sich der Vermieter eine vom Bestand des Wohnraum-Mietverhältnisses losgelöste Behandlung der Stellplatznutzung vorbehalten, bedarf es zumindest getrennter Vertragsurkunden, bestenfalls mit gesonderter Kündigungsfrist.
Wird die Vermietung von Garage und Wohnung indes in einer Vertragsurkunde geregelt, kann nur eine einheitliche Kündigung beider Nutzungsverhältnisse - unter Beachtung der Wohnraum-Kündigungsschutzvorschriften - erfolgen.
Kündigungsausschluss
Rechtsfrage:
Bindet der mit dem Vermieter vereinbarte Kündigungsausschluss auch den Käufer des Mietgrundstücks?
Hierzu BGH - Urteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13:
Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Grundstückserwerber wird durch eine im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB* tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung.
*566 BGB
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. (…)
WEG-Recht
Hausgeld
Rechtsfrage:
Haftet das Wohnungseigentum des Erwerbers für Hausgeldrückstände des Voreigentümers?
Hierzu BGH - Urteil vom 13.09.2013 - V ZR 209/12:
Das Vorrecht der WEG für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. Die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet kein dingliches Recht der WEG. Der zum 1. Juli 2007 neu gefasste § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungs- als auch im Insolvenzverfahren. Die WEG kann daher nicht in das Wohnungseigentum des Erwerbers vollstrecken.