Immobilienrecht 07/2013

  1. WEG-Recht
    • Wohnungseingangstür
    • Wasserschaden
    • Zinsen in der Hausgeldabrechnung
    • Hausgeld-Nachzahlungen Hausgeldabrechnung
    • Guthaben der Gesamtabrechnung
  2. Frohe Festtage

   


FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - Ihr Immobilienteam:

RA Ralf Specht
RA Ulf Kneiß
RAin Christine Alten
RA Dr. Klaus Weller
RA Manfred Kammerbauer
RA Dr. Wolfgang Hahn
RA Prof. Dr. Rolf Otto Seeling
RA Martin Kühnlein
RA Dr. Karl-Heinz-Thume
RA Dr. Jens-Berghe Riemer
RAin Bettina Henschel
RA Dr. Klaus Otto
RA Dr. Richard Walther

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Bankrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwältin für Erbrecht
Fachanwalt für Steuerrecht
Vors. Richter am OLG Nürnberg a. D.

 
Tel. 0911 / 58 60 2 - 65
Tel. 0911 / 58 60 2 - 66
Tel. 0911 / 58 60 2 - 69
Sekretariat Frau Heckl
Sekretariat Frau Stegner
Sekretariat Frau Bachmann


oder direkt für Sie online erreichbar unter www.fries.law


  

WEG-Recht

Wohnungseingangstür


Rechtsfrage:
Gehört die Wohnungseingangstür zwingend zum Gemeinschaftseigentum? 

Hierzu BGH - Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 212/12:
Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum (§ 5 WEG) des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern sind zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet. Die Wohnungseigentümer können daher mehrheitlich über die (einheitliche) Gestaltung dieser Türen entscheiden (hier: aus Holz gefertigt in der Farbe "mahagonihell" mit Glasscheibeneinsatz in genau festgelegter Größe in "drahtornamentweiß"). 

Wohnungseingangstüren stehen räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. 

Die zitierte Vorschrift lautet:
§ 5 WEG Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. 

Anmerkung Fries Immobilien Team:
Da sich der Eigentümerbeschluss nicht mit der Frage befasst, ob der jeweilige Wohnungseigentümer die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, musste der BGH hierüber nicht befinden. Die Frage dürfte - mangels Nachteil der übrigen Miteigentümer - zu bejahen sein, solange die (Um-)Gestaltung nicht zu einer Substanzbeschädigung der Tür führt und fachgerecht ausgeführt wird.

 

Wasserschaden

Rechtsfrage:
Kann ein WE - bzw. dessen Versicherung im Wege des Regresses - eine Entschädigung für Vermögensnachteile verlangen, die er durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehende rechtswidrige Einwirkung auf seine Wohnung (hier: Wasserschaden durch Lösung einer Schlauchverbindung) erlitten hat, wenn ein Verschulden des Nachbarn nicht festzustellen ist, und gilt dies auch im Verhältnis von Mietern, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben?

Hierzu BGH - Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 230/12:
Im Verhältnis der WE untereinander findet die Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB* zumindest entsprechend Anwendung. Daher kommt es im Streitfall nicht darauf an, ob den „schädigenden“ Eigentümer ein Verschulden an dem Schadensereignis trifft. Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann. Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem WE alleine zusteht und mit dem er grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die WE insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln. 

* § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.
(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

 

Zinsen in der Hausgeldabrechnung

Rechtsfrage:
Wie sind Zinseinkünfte auf ausstehende Hausgeldzahlungen in der Jahresabrechnung zu verbuchen? 

Vorbemerkung Fries Immobilien-Team:
Die Verwaltung einer WEG hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist (BGH NJW 2010, 2127 BGH, NJW 2012, 1434). 

Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der WEG zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (BGH NJW 2010, 2127 BGH, ZWE 2011, 256 Rn. 6; BGH, NJW-RR 2012, 1103 Rn. 7).

Hierzu BGH - Urteil vom 11.10.2013 - V ZR 271/12:
Es ist nicht zu beanstanden, dass die von Miteigentümern auf die Rückstände gezahlten Zinsen in der Gesamtabrechnung als „Gemeinschaftserträge“ verbucht und in den Einzelabrechnungen anteilig ausgekehrt wurden. Denn Rechtsfrüchte des Verwaltungsvermögens und damit auch Zinserträge auf Hausgeldrückstände gehören zu den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 1 WEG und stehen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Solche Erträge können - sofern sie nicht zur Deckung der Kosten und Lasten verwendet werden sollen - an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden; dazu bedarf es einer Beschlussfassung (BGH, ZWE 2012, 373 Rn. 16), die hier mit der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Einzelabrechnungen - die die anteilige Auskehrung vorsehen - erfolgt ist.

 

Hausgeld-Nachzahlung Hausgeldabrechnung

Rechtsfrage:
Muss die Gesamtabrechnung eine Nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten? 

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 11.10.2013 - V ZR 271/12:
Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, stellt auch eine Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren - im Gegensatz zu offenen Forderungen - in der Gesamtabrechnung eine Einnahme der WEG aus Hausgeldzahlung dar, und zwar unabhängig von der Frage der Anrechnung (§ 366 BGB). Da in der Einzelabrechnung des säumigen Wohnungseigentümers rechnerisch ein Guthaben entsteht, kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen (BayObLG, ZWE 2002, 577, 580; BayObLG, ZWE 2004, 372, 373). Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern.

Wegen des Charakters der Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist eine nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen in der Gesamtabrechnung, aus der die Abrechnungszeiträume hervorgehen, für die sie geschuldet waren, nicht erforderlich. Die Gesamtabrechnung wird durch entsprechende Angaben auch nicht unbedingt übersichtlicher bzw. verständlicher. Denn dass Zahlungen nicht in dem Abrechnungszeitraum geleistet werden, für den sie geschuldet sind, kann vielfältige Gründe haben. Wird beispielsweise das im Dezember fällige Hausgeld erst im Januar des Folgejahres beglichen, ist es erst in dem Folgejahr als Einnahme aufzuführen, obwohl es auf das Vorjahr entfällt; wird umgekehrt eine im Januar des Folgejahres fällige Zahlung schon im vorangehenden Dezember geleistet, erhöht sie die Einnahmen des Vorjahres. Abrechnungsspitzen aus dem Vorjahr werden ebenfalls erst mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung fällig und sind bei Zahlung im Folgejahr als Einnahme zu verbuchen. Die Gesamtabrechnung kann die Einnahmen dahingehend aufschlüsseln; rechtlich zwingend sind solche Angaben indes nicht.

 

Guthaben der Gesamtabrechnung

Rechtsfrage:
Sind Guthaben auf dem WEG-Konto - als Ergebnis der Gesamtabrechnung- an die Eigentümer auszukehren? 

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 11.10.2013 - V ZR 271/12:
Guthaben sind zunächst nur ein rechnerisches Ergebnis der Gesamtabrechnung, das schon dadurch entstehen kann, dass bestehende Verbindlichkeiten erst im Folgejahr beglichen werden sollen. Ein solches Guthaben als Ergebnis der Gesamtabrechnung begründet keinen Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Auskehrung. Allerdings kann durch die Zahlung der WE auf bestehende Rückstände ein Guthaben entstanden sein, das nicht zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist. Denn die in früheren Abrechnungszeiträumen entstandenen Hausgeldrückstände müssen in der Vergangenheit durch erhöhte Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer ausgeglichen worden sein, weil die laufenden Kosten gedeckt werden mussten (zu den Auswirkungen auf den Wirtschaftsplan vgl. BGH, WuM 2013, 566 Rn. 15). Folglich sind die übrigen Wohnungseigentümer in Vorleistung getreten, während bei dem säumigen Wohnungseigentümer Verbindlichkeiten gegenüber der WEG entstanden, die später getilgt wurden und zu dem Guthaben geführt haben. 

Selbst wenn dieses Guthaben nicht zur laufenden Deckung der Kosten benötigt werden sollte, begründet die Gesamtabrechnung keinen Anspruch auf Auskehrung des Guthabens. Das Guthaben kann - wie sonstige Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft - der Instandhaltungsrücklage zugeführt, zur Deckung der laufenden Kosten verwendet oder an die WE ausgekehrt werden (BGH, ZWE 2012, 373 Rn. 16;). Der Beschluss über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen beinhaltet zugleich die Entscheidung, dass das Guthaben jedenfalls vorerst nicht ausgekehrt, sondern auf den Konten der WEG verbleiben soll. Eine Beschlussfassung über die Auskehrung des Guthabens oder dessen weitere Verwendung müssen die WE gesondert herbeiführen.

Zurück